香港房市被唱衰　台灣會步上後塵嗎？

[房地王/吳正治報導] 自從中央銀行預告「金融市場不可能永遠這麼低利率」，暗示房貸利率可能升息之後，已經有不少房市學者及專家認為，明年國內的房價可能開始下滑。最近，鄰近的香港接連被多家機構點名，其房價可能出現大跌30%的泡沫現象。房市現況和香港相近的台灣也該居高思危，想買房子的民眾接下來要注意房市可能的變化，才能在漲跌不明的房市交叉路上走得安穩。 ▲香港房市被看衰，台灣會受影響嗎？ 房價下跌30%的慘狀會有多可怕？情況就類似：如果你繳不起剛交屋的預售屋房屋貸款，那麼這間房子出售之後的金額，剛好全數還給銀行，原先付給建商的30%自備款，一毛錢也拿不回來！更重要的是，當初不斷把房屋貸款總額拉高給民眾申貸的銀行，可能因為大批民眾因房價下跌而不繳房貸，面臨的營運資金無法回收的嚴重後果。

最多看跌30%

最近全球知名的美國巴克萊資本公司(Barclays Capital)就預測到2015年為止，香港的房價可能會下跌30%；美林券商對香港的最新房市展望報告也強調，香港房價明年將下跌15%；德意志銀行更在今年初就認為，香港房市價格將在今年下跌20%。 ▲香港街頭到處可見到等待租售的廣告。 各界會如此看衰香港房市，主要原因是從2009年以來，香港房價幾乎上漲了1倍，但是民眾的收入增幅卻很有限，根據外商機構Demographia的調查，香港的平均每戶房價已經漲到平均年薪的13倍，已經成為全球最難以負擔的城市。再加上未來一年，香港政府將大量完成2萬多戶國宅給民眾申購，所以香港房市才會被外界不斷看衰。

外資預測也有盲點

雖然很多外資機構的研究報告都不太準確，但是投資總價高的房地產，民眾還是小心一點比較好。況且台灣房地產市場的現況和香港也有很多雷同的地方，例如都會區都是地狹人稠、兩地民眾同樣喜歡投資房地產、房貸利率一樣在2~3.5%左右，房價也一樣走了很長的多頭市場，但是民眾的薪資成長幅度卻一樣不多，而且台灣平均每戶房價已經漲到平均年薪的8~14倍，兩地的政府都祭出類似奢侈稅的壓抑房價措施，不過效果卻同樣沒什麼用處。 不過，台灣民眾也別太擔心，台灣房市和香港房市最大的不同在於，香港是全球金融極度自由化的地方，所以有許多外資、陸資流入香港炒作房市，一旦外資撤離房市資金，泡沫化的疑慮就會升高；台灣的金融管制比香港多，也沒有外資、陸資炒作台灣房市的情形，所以房市泡沫的問題會比香港輕微。 ▲香港高度金融自由化的政策，讓外資容易流入炒作房市。 此外，中央銀行最新公布9月全體銀行的房貸、土建融資餘額繼續飆新高，分別來到新台幣5.54兆元及1.48兆元，此時若是房市出現泡沫化，銀行來自房市的呆帳過多也不是中央銀行所樂見，所以擁有「10A」評比的彭總裁一定會極力防止國內的房市泡沫發生，就算要升息，升息的速度也不會太快。 總而言之，外資機構的研究報告並不是樣樣都料事如神，而且香港和台灣畢竟各有不同的財經、金融局勢，所以台灣房市的未來還是會走自己的路。不過俗話說：「小心駛得萬年船」，由於這一次的房市多頭市場維持了10年之久，很多民眾都沒有遇過房市空頭、甚至蕭條的景象，所以現階段想投資房市的人還是謹慎一點比較好。   新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw