快樂購屋術　已購族省息大不同

[房地王/吳正治報導] 最近房市交易轉趨冷清，一部分是因為行政院主計處公布今年第三季國內的經濟成長率只有1.58%，經濟景氣不佳連帶影響各項投資意願，一部分則是因為民眾開始擔心明年升息的問題，會造成房貸支出的壓力大增。此時省息大作戰就變成明年度民眾首要學習的功課，這其中，首購族和已購屋族因為繳房貸期間、信用情況、貸款條件都不一樣，因此要學習的省息作法也不一樣。 ▲首購族和已購族的省息方式略有不同。 之前介紹過房屋首購族大多是社會資歷還不足、財務狀況不強、經濟能力有限的族群，所以要多多利用政府優惠房貸、找有力保人、找常往來的銀行申請初次房貸等方式來爭取較低的房貸利率。 首購族與已購屋族省息的差別

項 目	首購族	已購屋族
財力	較不足夠，沒有繳交房屋貸款的經驗	財力較豐厚，已經有繳息的經驗
議息能力	銀行往來經驗少，較不能和銀行爭取廉價利率	可以和銀行對利率討價還價
優惠利率	可享有首購或政府推出的優惠利率	第二間房屋不能再享優惠利率
轉貸	不需要轉貸	可利用轉貸方式降息
相同處	要多多貨比三家不吃虧	要多多貨比三家不吃虧

已購屋的房貸族則是繳了不少年度的房貸，當然也不能再回頭申請政府新的優惠房貸，所以面對房貸升息的趨勢，作法上要比首購族還要更積極一點，至少可以嚐試以下的幾種方式：

一、主動要求銀行降息

房貸利率不是一成不變的，即然繳了一段時間的房屋貸款會隨著金融市場的情勢往上升息，當然也可以往下降息。但是銀行是穩定賺取房貸利息的得利者，當然不會主動幫你調降房貸利息，如果繳房貸的民眾沒有主動提出要求，就得默默地繼續繳交高額的房貸利息。 ▲要向銀行主動要求，銀行才會對房貸客戶降息。 已經繳了一段期間的房貸支出的民眾，為何可以向銀行要求降息？這是因為當初和銀行簽訂房貸合約書時，可能因為申貸人的收入不夠高、有兩棟以上的房子或是其他原因，導致一開始的房貸利率就比別人高。所以繳了1~2年的房貸之後，就可以向銀行申請調降房貸利率，銀行為了留住準時繳房貸的客戶，通常會答應房貸戶的降息要求。

二、找銀行轉貸

如果向房貸銀行提出調降利率的要求，銀行卻不願意降息，或是降息的空間不如你的預期時，那麼也可以考慮把房貸換到另一家銀行。現在許多銀行都有推出「換房貸」的優惠利率，只要維持良好的信用、提出足額的擔保品或保人，都可以享有比原來的房貸利率更低的優惠。 ▲拿房屋去轉換房貸的成本也要一併考量清楚。 值得注意的是，房貸轉貸的費用要先精算一番，整個過程可能產生的費用包括開辦費、代書費、規費等，大約在新台幣2萬元上下。如果經過轉貸之後，每個月能夠省下1,000元的利息費用，大約兩年就可以回本了。

三、把機動計息改為固定計息

大部分的民眾買屋都是採用政府的優惠房貸或是指數型房貸，這一類的房屋貸款利率都是採取「機動利率」計息，也就是當中央銀行調升金融市場的利率時，這些房貸利率也會跟著調升。 ▲未來房貸利率將越來越高，買屋壓力將越來越大。 想要省息的民眾可以向銀行反映、或是重新簽約，把原先的「機動利率」計息方式，改為「固定利率」計息，如此一來，明年升息時，房貸利率就不會隨著利率的波動而變動。不過， 銀行也不是省油的燈，通常採取固定計息的房貸利率會比較高 ，大約比機動計息的房貸利率多個1~3碼（0.25~0.75%），民眾要好好考量。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw