買30坪住20坪　暸解大公、小公差異

[房地王/吳正治報導]   關心國內房價太高的中央銀行總裁彭淮南，最近在立法院答詢時表示，在日本買房子，買到30坪就是使用30坪，在台灣買30坪的房子卻只能住20坪，所以用實際使用坪數的角度來看，台灣的房地產價格要比日本貴上許多。事實上，彭總裁點出來的問題，就是大家買房子時，常常會忽略的「公設比」問題。   ▲日本的房屋銷售坪數，就是居住坪數。   所謂公設比，指的是房屋權狀裡公共設施面積占總購買坪數的比例，例如公共設施面積是10坪，房子的總坪數是30坪，公設比就是33%（10除以30）。由於公共設施都是蓋在室內居住空間以外的地方，所以公設比越大代表室內實際居住的面積越小，這種住宅建案較不受歡迎；公設比越小表示室內實際居住的面積就越大，所以民眾就比較喜歡買低公設的房子。   大公、小公的差別

項 目	大公	小公
範圍	一樓、地下室或頂樓的公共設施	通常指當層的公共設施
面積多寡	戶數越多，各戶持有大公面積越少	套房大樓走道長，小公面積較也較大
舉例	迎賓大廳、社區圖書館、游泳池、水塔、機電房	電梯空間、樓梯空間
建案類型	大型造鎮或豪華建案，大公面積較多	大、小型建案都有小公

  然而在一個社區大樓裡，哪些屬於公共設施面積？小到社區的水塔、機電房、電梯間，大到一樓迎賓大廳、社區圖書館、游泳池都涵蓋其中，由於這些公共設施所佔的面積也要計算坪數，這些公共設施又是屬於全體住戶都能使用的，因此現行法規就把公共設施的面積平均分擔到各個住戶的房屋權狀裡。  

大公、小公各有差別

此外，公共設施因為坐落的位置以及使用的情況，又有「大公」和「小公」的分別。小公指的是，當層的電梯間、樓梯間以及走廊或通道等公共設施面積，大小指的是，一樓大廳、地下室機電房、社區所有育樂設施（包括KTV、圖書室、游泳池等）或頂樓水塔及電梯間的屋突面積等。   ▲屋頂的水塔建物屬於大公。   問題回到日本和台灣房屋面積登記的差別，日本的房子也會有公共設施，但是公設面積不登記在房屋權狀裡，所以買的坪數就是室內居住的坪數，台灣則是公設面積要平均分散到所有住戶的房屋權狀裡，難怪買了30坪權狀的房子，實際室內居住面積卻只剩20坪左右。  

日本、法國不計公設面積

其實不只日本，法國的房地產銷售也是不計入公設面積，而台灣的建築技術法規裡，從有史以來就是把公設面積平均分配到每一戶的房屋權狀裡，未來改變成日本、法國的做法，機會並不高，所以民眾只能在購屋前，儘量挑選「低公設比」的房子。   ▲住宅建築越單純，公設比越低。   至於哪些屬於「低公設比」的房子？例如沒有太多KTV、圖書室、游泳池等休閒設施的社區，公共設施的面積就會小一點；大型造鎮的建案也會規劃不少的公共設施，但是如果戶數夠多，每一戶分攤到的公設面積也有機會跟著拉低。另外，大樓基地較方正的建案，規劃出來的各樓層走道及樓梯間也會比較精緻，可以省下更多的公設空間。   新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw