【台北】台灣房市會步入日本泡沫化的後塵嗎？

【房地王記者/邱和珍台北報導】 央行總裁彭懷南日前表示，台北實坪房價恐怕比日本還貴，即便可能僅是少數特殊個案的行銷策略，仍需多多開闢流暢的交通路網、提供更多經濟實惠的合宜住宅，同時透過貸款成數、實價登錄等措施來平抑房價。

熱錢湧入   股市房市翻漲

為何世界第二大經濟強國且人均所得高達47,960美元的日本，在房地產方面的表現，竟會比人均所得僅23,380美元的台灣遜色？ 其實，最能反映日本房地產業發展歷史的是日經225指數。從1980年代開始，因低利息政策而產生過剩的流通資金，導致日本股市與房地產的泡沫。日經225指數從1983年平均股價指數15,000日元，到1989年底達40,000日元，7年漲了267 %。 在國內，只要台股大漲，房地產也會跟著飊漲，日本也不例外。根據日本國土廳公佈的資料顯示，1980年商業及住宅地價指數分別為86.0及60.6，到1991就暴漲到195.5及126.1，在10年間分別暴漲了227%及208%。

經濟成長遲滯   地價股價應聲倒地

不過從1991開始，隨著日本泡沫經濟破滅，銀行與證券公司因受到地價、股價下跌及經濟惡化影響而相繼破產，到2000年平均股價指數僅繁榮時期的半價水平。 從1992年商業地價指數191.6、住宅地價指數123.0，到2012年商業地價指數45.9、住宅地價指數63.3，20年間分別暴跌了417 %及195%，即使是東京，從2000年至2012年，商業區地價指數平均每年跌幅也都超過4個百分點，住宅區地價指數的跌幅則超3個百分點。

資金回流  半數炒房

台灣的經濟社會結構與日本相近，在經歷金融海嘯後，低利率政策與台商資金回流投資國內房市，導致房價飊漲。有些人因此擔心投資客炒作恐將重蹈日本失落20年的覆轍，於是倡導各種抑制房價的措施。 其實，房價高不可攀，除了投資客炒作因素以外，另一個也是造成房價飊漲的原因就是國內財政惡化，迫使中央到地方，為了籌措財源、彌補赤字缺口，不斷標售精華地段的國有土地，使單坪價位迭創新高，進而帶動周邊房地產行情。 根據財政部資料顯示，2011年底國內的公共債務為4兆7,691億元，占GDP比重為37.95%；到目前為止，中央政府累積的未償務餘額占GDP約38.6%，2年間增加了0.65%，距離公共債務法40.6%的上限只差2個百分點，若加計公務員退撫基金和勞保基金等隱性負債，恐已超過GDP100%，再加上為振興經濟，必須持續推動各項建設以符合民意，因此在舉債上限無法調高的情況之下，只能透過活化國有土地、加稅等方式籌措財源，以降低財政缺口。

殷鑑不遠  厚植競爭實力

一場泡沫經濟讓日本由極盛而衰，20年間從「日本第一」到「失落的20年」，直到現在，房地產復甦的腳步仍頗為緩慢。由此可知，房價不僅受到市場供需影響，也深受整體大環境的影響，很難以投機客炒房作為影響房價的唯一因素。 總而言之，台灣房地產再怎麼炒作都無法作為全球化競爭的利器，唯有全面提升競爭力，改善投資環境，鼓勵創新研發及培養火車頭產業，才能擺脫經濟衰退的陰霾！ 新聞提供：房地王_新屋在地網 http://housetube.tw