從土地公告現值大漲看房市未來

[房地王/吳正治報導] 隨著房地產市場價格節節上升，每年年底前各地方政府陸續公布的土地公告現值漲幅，也成為民眾及業界關心的話題。公告的結果不出各界預料，各大都會區的土地公告現值都創下歷年來或最近十年來最大的漲幅，然而這樣的結果透露出許多房市未來的走向，才是大家應該去深思熟慮的。 ▲土地公告現值大漲，對民眾未必有利。

一、地價、房價回不去了

根據目前各地方政府公布的土地公告現值漲幅數據顯示，台中市平均漲幅為24.4%，創下有史以來的新高紀錄，也是六大都會區（含桃園縣）中最高的；新北市平均漲幅為17.2%，也創下22年來最大升幅；台北市平均漲幅為13.2%，已經是連續十年的調漲；高雄市平均漲幅大約10.4%，也是十年來最高；桃園及台南市雖然還沒有公告，但預期也將創近年來新高紀錄。 即然政府的土地公告現值上漲這麼多，實際上今年的土地買賣交易價格當然也是跟著上漲，連帶的房價也會從中得到支撐，至少熱門的區域、市中心區或是土地公告現值大漲區域的房價，比較不會出現泡沫化的危機。 明年各大都會區土地公告現值漲幅情況

都會區	平均漲幅	漲幅紀錄	地王地點
台北市	13.2%	連續10年調漲	台北101大樓
新北市	17.2%	創22年新高	板信大樓
桃園縣	估20%	估創近年新高	--
台中市	24.4%	創歷史新高	新光三越百貨
台南市	估10%	估創近年新高	--
高雄市	10.4%	創10年新高	大遠百百貨

資料來源：各地方政府

二、離實價課稅越來越近

或許大家要問：「今年的土地公告現值漲這麼多，那麼明年也會漲很多囉！」那倒未必。因為根據內政部的規定，到了2015年的時候，各地方政府的土地公告現值必須達到市場交易價格的90%，以便「貼近」土地公告現值與實價登錄價格的差距，所以這一兩年各地方政府才會大幅拉高土地公告現值。 由於全台房市這些年已經來到高檔，中央銀行又將在明年升息，因此房市明年只會高檔盤整或下滑，建商高價搶地的情況將不多見，而且現在政府公布的土地公告現值也已經很接近市價90%的目標，因此下個年度的土地公告現值再度大漲的機率也將變小。不過，在政府凡事都講求「貼近」實價、市價的趨勢下，房地產實施「實價課稅」的腳步也就越來越近了。 ▲房市實價課稅的趨勢越來越明顯。

三、交通、商機是漲價不變法則

從今年各地最貴的土地公告現值地段來看，不外乎是交通便利、商業機能旺盛的區域，例如台北市的101大樓、新北市的板信雙子星大樓、高雄市的大遠百商場。雖然台北市火車站對面的新光摩天大樓地王的寶座，這次被信義區的101大樓以土地公告現值每坪502萬元打敗，但是還是這裡的土地公告現值每坪仍然有499萬元之多，一年的漲幅高達13.88%，可見想要自己的房地產不斷增值，商業機能興盛、便捷的交通網路是不可或缺的購屋條件。 ▲便利的生活機能是房價上漲的不二法門。

四、賣屋繳稅的負擔也將增加

土地公告現值是各地方政府每年1月1日都要公布的價格資訊，它將做為當年度課徵人民的土地增值稅、贈與稅、遺產稅的依據。換句話說，明年賣房子（或土地）所繳交的土地增值稅，也會跟著土地公告現值的漲幅而大增，所以明年有意賣屋的屋主，記得要把這筆額外稅賦支出加到售價裡，才不會多吃虧。而民眾荷包大失血的同時，政府的稅收也將會大豐收。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw