房地名詞教室　房市泡沫十大指標

[房地王/吳正治報導] 財政部長張盛和對房市的觀察，常有讓人意想不到的評論，例如最近他說財政部有觀察國內房市是否泡沫化的10大指標，其中6、7項指標已經超標，所以房市泡沫已經存在，但沒有人知道何時會破，就像基隆黃色小鴨的情況。目前國際間的經濟學者對房市是否有泡沫危機，觀察的項目不外乎以下十大指標，大家可以學著自行評估看看：

一、每月房貸支出與家戶所得比率

大家都聽過這項標準要在33%以內（也就是3分之一），超過這個數字，意謂家庭的娛樂休閒、教育支出甚至未來的退休基金都會受到房貸的侵蝕。例如小張夫妻每個月收入10萬元，房貸支出要4萬元，小張的每月房貸支出與家戶所得比就是40%（4／10）。現在全台家庭的平均數值約在33.7%，房價最貴的台北市甚至達到48.8%。 ▲台北市房貸與家戶所得比已達到將近一半的比例。

二、房價與所得比率

國際間的標準是4到6倍，超過這個數字，代表房價太高了、或是民眾的所得太少了。台灣的都會區擁有地狹人稠的特性，所以適度放寬到5到7倍也未嚐不可，台中市、高雄市大約是7倍多。不過，台北市已經達到14.7倍，可見房價的確漲過頭了。

三、房價漲幅與經濟成長率比較

這兩個數字最理想的狀況應該要「亦步亦趨」，若是一年的經濟成長率是3%，房價可以有3%的漲幅。近十年來全台的房價平均年漲幅大約10%左右，但是經濟成長率卻陷入2%的保衛戰，兩者相差5倍，顯然房價漲大凶了。

四、房貸餘額與GDP的比率

房貸餘額指的是「銀行業借給民眾買屋及建商買地、蓋屋的貸款」，GDP（Gross Domestic Product）是指「國民生產毛額」。這個比率要小於40%，若是大於40%，代表房地產業的借款已經多到會危及國內的經濟發展。目前台灣大約是39至40%之間，勉強算是及格。 ▲國民生產毛額若能創新高，房價才可以有再漲的空間。

五、房價2至3年漲幅

房價若是觀察長期的，看不出暴衝的危險程度，所以經濟學者只看房價2至3年的漲幅。如果漲幅超過30%，相當於一年漲10%以上，就有泡沫危機；反之就還好。北台灣及中、南部的都會區房價短期漲幅已經超過30%，房市有過熱跡象。

六、租金報酬率

標準的數值是5%以上（也有人稱為「房價與租金的比例」，標準是20倍），例如總價1,000萬的房子，一年的租金收入至少要有50萬元。如果低於5%，表示房價太高了，扣掉房貸利息、房屋稅金及維修費，買屋出租都不划算。現在中、南部還有4~7%的租金報酬率，台北市、新北市只剩下1~3%，還是因為房價太高拉低租金報酬率了。

七、房價與租金的連動走勢

如果國內的經濟成長很好，帶動房價上漲，也刺激租金跟著上漲，兩者呈現「正向」走勢，那麼就算租金報酬率不到5%，房市也還算是安全的；但若是房價上漲，租金沒有跟著漲起來，兩者呈現「反向」走勢，那麼就算租金報酬率達到5%，房市未來還是有疑慮的。 ▲房價與租金的走勢要一致，否則房市就不太健康。

八、空屋率

房子若是租不出去，空屋率就增加了。合理的空屋率標準在10%以下，超過的話就是投資用途的房子太多了，一旦大量賣出就會壓垮房市。營建署最近公布的全台空屋率大約是10.6%，稍微多出標準值。

九、投資性購屋比例

標準值是20%以下，也就是5個購屋者當中，投資（含置產型）客只能有1個，自住型的要佔4個人。自從政府祭出奢侈稅、以及全球量化寬鬆政策漸收手之後，投資性購屋比例已經低於20%了。

十、房屋開工月增率與銷售率的連動

房地產號稱「火車頭」工業，所以國外常發布「房屋開工」月增率（或稱房屋開工率）的數值，做為判斷經濟是否復甦的指標。不過，台灣沒有這項指標，銷售率也缺乏官方數據。但是可以從營建署的「建照核准戶數」來觀察，2013年的前3季建照核准戶數已經超過9萬戶，全年很可能創下7年來新高，需要往後幾年來消化新成屋。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw