房地名詞教室　預售屋紅單

[房地王/吳正治報導] 去年各界積極探討預售屋房價飆漲的原因，多是因為投資客炒作「紅單」所致，所以財政部在去年就宣示要積極追查是否有「紅單」逃漏稅的情形，最近公布查稅的成績相當不錯。究竟什麼是「紅單」？炒作「紅單」要怎麼賺錢？對一般買預售屋的民眾有什麼影響？值得有意暸解預售屋銷售過程的民眾好好學習這一門「紅單」課程。 ▲預售屋市場的紅單買賣早已被國稅局盯上。

想要暸解預售屋的「紅單」，要先從預售屋的銷售情況開始談起。預售屋代銷人員表示，一般的預售建案銷售期，可以分為「潛銷期」及「公開期」兩個階段。潛銷期是指這個預售建案的產品定位、坪數規劃大致都已經定案，但是每坪開價格還沒有決定，所以尚未正式對外公開、甚至接待中心也還沒有蓋好的階段；公開期則是指每坪開價已經決定好，正式對外開始銷售的階段。

紅單多發生在潛銷時期

在潛銷期的階段，建商或代銷公司為了營造快速銷售的話題，會找出以前曾對他們買過房屋的口袋名單或是老客戶，在未取得建照時、每坪開價還沒完全決定、或是以每坪較低的價格，讓他們先預訂部分戶數，但是必須先繳交一筆數萬元的訂金給代銷公司或建商，然後代銷公司或建商再給這些客戶一張「預售屋買賣權利預約單」做為優先承購的證明，上面會註這個預約單的顏色一般是紅色的，所以房地產界就稱它為「紅單」。

▲預售建案的潛銷時期，較會發生紅單亂象。

另一種紅單的情況，則是建商並沒有安排潛銷期，而是附近的房市投資客看好這個預售建案的後勢，認為若是先一步買下來，以後會有價差可賺，於是主動找建商開價、談好每坪購買的價格，一樣先付一筆數萬元的訂金給建商，並簽下預售屋買賣權利預約單，裡面註明每坪的購買金額，即可享有優先購買及簽約的權利，實際上卻不是真的要買下預售屋，而是把紅單加價賣給後續來看預售屋的民眾，以便賺取紅單的差價。

投資客賺飽，首購族受苦

房市投資客從紅單賺錢的方式有兩種，一種是直接「加價出售」，例如某個建案的高樓層戶數很搶手，投資客優先以10萬元買下這個高樓層產品的紅單，然後在接待中心附近找尋買不到高樓層的民眾，以30萬元的價格把紅單賣給民眾，民眾拿著這張紅單就可以買到這戶高樓層的預售屋了，這個投資客轉賣紅單就輕鬆賺了20萬元。

▲房價暴漲的重劃區建案，紅單情況較多。

另一種紅單則是載明了每坪的買進價格，投資客則是每坪加個1至2萬元賣出，那麼紅單賺取的暴利就更多了。例如這次國稅局查到某個投資客在新莊副都心建案，以每坪加價4.5萬元賣出坪數大約60坪的預售屋紅單，一轉手就賺進270萬元的差價，買到紅單的民眾當然就多付出了270萬元的房價。現在財政部已經鎖定這種紅單轉賣賺差價的情形查稅，漏報的投資客將加罰稅額的50%做為罰金。

由此可知，「紅單」只是預售屋買賣的權利，它和預售屋下訂後繳交的訂金單不同，由於紅單的金額較低（通常10萬至30萬）、有些惡意要炒作建案熱銷的業者甚至一戶多賣好幾張的紅單（預售屋每戶的訂金只能收取一戶），以便營造出多方客戶搶購的假象，實際上卻破壞了正常的預售屋交易秩序。

▲優質建商推出的預售建案，並不會有銷售紅單的情況。

因此，正派的建商或代銷公司其實是不會拿「紅單」來銷售的，有些建商甚至規定預售屋的買賣合約簽訂之後，不允許購屋者再次更換名字，直到實際交屋之前才能換名，目的就是要杜絕房市炒作轉賣、賺差價的亂象。民眾買預售建案就要找好的建商，即是保護自己、也是保障他人購屋的權益。

新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw