日圓續貶　買日本不動產先看風險

[房地王/吳正治報導] 日本政經局勢在首相安倍晉三的帶領下，讓日圓出現長時間的貶值走勢，不僅刺激了日本國內的經濟，也讓國內再度興起「投資日本」的話題。對一般民眾而言，到日本買屋出租給當地人，是投資日本最直接的方法，不過這項生意畢竟是人生地不熟的「國外投資」，很多問題及風險要先考慮清楚，不能只聽信業者說好的一面。 ▲日圓再現貶值潮，日本的房市再度受到國人的興趣。 決定任何投資之前，一定要先想到可能遭遇的風險。投資日本房地產可能產生的風險包括匯價損失、租金及房價變動以及經濟的風險。 兩年貶值近26% 若是從匯價的風險來看，從最近兩年新台幣對日圓匯價的變動可以看出，去年2月新台幣1元可以兌換到2.7日圓，但是現在（2014年2月）新台幣1元已可以兌換到至少3.4日圓，日圓對新台幣貶值的幅度竟高達25.9％。換句話說，兩年前跨國去買日本房子的民眾，若是現在要賣屋兌換新台幣匯回台灣，在房價沒漲的情況下，就已經先賠25.9%的匯價損失了。 最近主管日圓匯價的日本中央銀行對外表示，為了實現振興經濟、2~3%通膨率的目標，未來將繼續實行寬鬆的貨幣政策。所以日圓匯價短期內還是處於弱勢，因此有意投資日本不動產的民眾，一定要採取「長期投資」的方式才能減少匯價的損失。 成功申奧有助房市 其次要看的是租金變動情形。根據房仲業者的調查，國人去日本買屋絕大多數都不是自住而是為了出租收益，由於日本不動產價格前幾年不斷下滑、租金報酬率比台北高很多（大約4~8%），加上日圓又貶值，台灣民眾花較少的錢就能買到高報酬的不動產。尤其現在日本東京又成功申辦了2020年的奧運，讓東京的不動產更有想像空間。 ▲東京成功申奧，有助東京灣房市的復甦。 根據日本不動產投資信託基金（REITs）業者的統計顯示，受到經濟有顯著回升的影響，日本商辦大樓的空置率已經持續下滑到7%左右，預估到2016年時還有進一步下滑到5%的空間，商辦及民眾最愛投資的店面租金報酬率也可望跟著再上升。 然而，業者的預估歸預估，房價及租金報酬率要能穩定上升還是要看日本的經濟表現。綜合全球各家研究機構對日本經濟前景的預測，今年第1、2季的經濟成長率可以有2.5~4%的亮麗表現，但是下半年受到日本調高消費稅的影響，經濟成長率將不如今年上半年，甚至可能出現衰退的局面，值得有意進軍日本不動產的民眾多加留意。 ▲日本房市租金報酬率比台北高，但風險也較大。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw