房地名詞教室　高房價與低利率的關連

[房地王/吳正治報導] 最近掌管國內利率的中央銀行，對「低利率與高房價」的關聯性出現了自己人爭鋒相對的情況，中央銀行也意外說出「現在還不到升息的時候」，讓購屋民眾放心「升息」將會是下半年以後的事。雖然學界、官方的說法有些艱深到讓一般民眾摸不著頭緒，不過民眾不妨利用這次爭論的機會，學習到一些影響房價變動的知識。 ▲房價大漲的原因，不只有低利率的因素。 意外掀起這次「低利率是高房價元凶？」話題的人物是前中央銀行經濟研究處長施燕，在媒體上投書直言房價飆漲是因為國內資金過多、利率太低所致，除了建議中央銀行應該逐步拉高利率之外，優惠房貸的政策也要檢討，因為這項政策會誘導民眾被高價屋套牢，現有的房地產稅制也應該改進，才不會讓民眾有囤屋的想法。

美國地大，房價上漲不易

被指利率決策有改進空間的中央銀行，則是罕見的召開記者會大動作澄清，指出英國、紐西蘭、澳洲的利率都比美國還要高，但是房價的漲幅卻比美國還要高，可見低利率與房價暴漲無必然的關連性。而台灣目前實質利率（1年期定存利率減物價指數年增率）比歐美各國還高，所以暫時沒有升息的迫切性。 各國目前利率情況比較                    單位：%

資料來源：中央銀行 中央銀行還認為，國際資本持續流入、房貸授信審查不實、過度金融創新才是驅動房價暴漲的重要因素。再以國內的條件來看，捷運等基礎設施的改善、縣市升格題材與調降遺產、贈與稅導致資金回流投入房市，也都是刺激國內房價上漲的主因。 其實，刺激房價大漲的因素的確很多，這些因素也確實如中央銀行所說的，包括公共交通建設、國內資金回流、銀行間的房貸授信不嚴格等原因。不過，若是房價上漲的理由要完全排除「低利率」的因素，這種的說法也未免太過牽強。 ▲交通建設常是房價上漲的理由。 以房市投資者最常利用的「房貸寬限期」投資法（只繳自備款，房貸寬限期結束前賣屋獲利）為例，現在銀行給投資客（擁有第2間以上的房子）的房貸利率約2.5~3.5%，以及房價平均每年上漲5%計算，扣除繳寬限期的利息成本，房市投資客還可以賺到1.5~2.5%的獲利。

投資行為常因利率上揚而減少

相反地，如果房貸利率往上漲到4.5~5.5%，這些房市投資者就沒有賺頭了，若是再加上兩年內賣屋的奢侈稅，那麼房市投資者必定更無利可圖而銷聲匿跡，沒有了這些炒作的投資者，房價自然容易回歸到一般的供需狀態，就不致於大幅飆漲。 ▲銀行利率若調升，自住型民眾也會受傷害。 不過，誠如長虹建設董事長李文造之前所說的，影響房市景氣6大因素包括通貨膨脹、房貸利率、市場資金、房市供給狀況、房屋稅賦、經濟成長率。所以低利率只是刺激房價上揚的原因之一，各地區的房價變動還是有所不同，例如現在不少北部的資金就往中、南部房市挖寶，而且在中央銀行還沒有具體升息的動作之前，這股置產趨勢短期內還不致於完全消退。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw