房地名詞教室　二次施工問題多多

[房地王/吳正治報導] 買房子是一輩子的大事，有些房子甚至會住上一輩子，因此若是買屋遇到建商不合法施工、或是俗稱的「二次施工」而必須拆除部分房屋的空間，任何人一定會相當火大。不過，生氣無濟於事，買屋前就先搞清楚什麼是「二次施工」？如何避免二次施工所引發的後續問題，才是一般民眾都該學習的「二次施工」課程。 ▲建築物若是二次施工，被查獲會遭到建管單位的罰款及拆除。 通常住宅大樓或任何建築物的施工到交屋過程，都是建商先提出施工設計圖給各縣市政府的建管單位，審查通過之後，建管單位就會核發建築執照給建商，建商再依照設計圖施工並完工之後，經過建管單位戡查通過後，才會發給建商使用執照，就可以憑此申請水、電及辦理交屋。

管委會要解決後續責任

所謂「二次施工」即是指，建商拿到建築物的使用執照之後，再私自動工把大樓的公共區域或是房屋內的隔間，變更其空間的大小或改成其他用途。例如把陽台牆壁外推或夾層施工，以便增加客廳、房間的空間，或是把社區的兒童遊樂場所拆掉，隔成一樓店面出租等。 ▲屋內的夾層增建，也屬於二次施工的違章建築。 由於「二次施工」屬於擅自改變原有的施工設計圖內容，又是在取後使用執照之後才私自施工，所以「二次施工」當然就是違法的行為。偏偏這種違法的行為，有的建商會在二次施工前，和購屋的民眾簽訂「二次施工同意書」，藉此證明住戶對二次施工多出來的室內空間或社區公共施設是知情的，以便規避日後的法律問題。至於購屋的民眾往往貪圖多一點的室內空間或是缺乏法令知識，而輕易地簽下了二次施工的同意書，為後續的居住問題帶來更多的麻煩。 最明顯的例子就是，過去新北市新板特區裡的不少豪宅大樓，被附近居民不斷檢舉建商把社區的一樓開放空間，經由二次施工變成豪宅專屬的VIP圖書室、私人花園大道等。結果建管單位戡查後要求豪宅社區必須恢復原狀，否則將處以罰款並且強制拆除這些違建。 ▲不少新板特區的豪宅社區經由二次施工，把開放空間收歸住戶獨享。 但是已經交屋的建商根本罰不到，變成大樓的管理委員會必須花錢解決違建的問題，住戶則是面臨社區公共設施要被拆除，或是陽台外推要被罰錢、恢復原狀的命運，這對於花高價買屋的住戶真是情何以堪。因此，想避免遇到這一類二次施工造成的違建問題，在購買預售屋之前，就要注意以下事項：

一、細看廣告平面格局圖

為了在預售屋的廣告平面格局圖中，讓購屋民眾感受更大的使用空間，代銷公司或建商會在圖中以虛線標示出原有陽台的牆面，這就表示後續會有二次施工的情況，民眾記得要向建商問清楚後續的權利、義務，或是避免去買這一類的產品。 ▲預售屋廣告格局圖裡，二次增建的空間常以「虛線」方式表示。

二、比對使用執照核准圖

對於新成屋的買方，可以要求建商出示使用執照竣工圖，然後按照此圖去比對成屋的現況，若是兩者有所差異，很可能就是建商私自進行二次施工所致。

三、合約書看清楚

如果預售屋或成屋買賣合約書裡面有提到「二次施工」的字句，買方最好不要同意簽署，以免後續衍生違章建築的法律問題。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw