房地名詞教室　什麼是容積銀行？

[房地王/吳正治報導] 人口密度高、土地價格貴的台北市，對於房地產的政策總會因此別的縣市更早提出來，最近台北市就決定以直轄市自治條例的方式，制定全國第一個土地的「容積銀行」制度。究竟什麼是「容積銀行」？實施之後，對民眾最關心的房價問題會產生什麼影響？值得大家好好上一堂有關房地產容積的相關課程。 ▲市區土地的容積移轉常產生不少暴利。 要暸解「容積銀行」，必先知道什麼是「容積」？容積是指一塊土地能夠蓋的總樓地板面積，大家常說的「容積率」則是能蓋的總樓地板面積和土地面積的比率。例如100坪的土地允許蓋出200坪的樓地板面積，那麼容積率就是200％。 由於都市發展必須兼顧民眾居住的品質及土地利用的效率，所以每一個建築基地都有容積率的限制，讓建商不能漫無自制地蓋了太多的房屋或居住坪數來銷售，以免都市裡住了太多人，使得學校、公園或道路等公共設施到處擠得人山人海、降低了民眾的生活品質。 ▲容積率的計算以土地面積為分母。 然而，每塊土地雖然都有限制的容積率，但是難免會有不可抗拒的事情發生時，為了公平合理的需求，就應該讓A土地的容積面積，移轉到B土地的容積面積裡，這就叫做「容積移轉」，而容積銀行就是專門在處理容積移轉事務的政策。 至於什麼是「不可抗拒的事情」，需要用到土地的容積移轉？舉例來說，小華有一塊住宅用地要蓋房子，但是挖地基時才發現地底下有千年古蹟，結果小華的住宅用地被政府列為「古蹟用地」、不准蓋房子，此時政府當然要補償小華的損失。 ▲古蹟等限建用地，會產生不少容積移轉的利益。 於是允許小華這塊土地容積賣給附近準備蓋大樓的建商，透過這項土地「容積移轉」，古蹟被保存下來，小華賺到了土地容積移轉的錢，建商花錢買容積也可以蓋高一點的樓房來獲利，可說是「一舉三得」。若是相同的土地容積面積，移轉到地價超貴的市中心來蓋房子，那麼建商賺到的錢就更驚人了！ 其他像是公共設施用地的徵收、限建或禁建用地、文化資產等用途都會有類似前面所說的容積移轉的必要性。不過，現在的容積移轉資訊並不透明，使得民間的仲介者賺到大筆的佣金（即牽線費）、或是建商在土地容積移轉上賺取暴利的情況時有耳聞，所以台北市政府這次推出「容積銀行」的政策，就是希望減少容積移轉的黑箱作業，並取代仲介者的角色，希望把土地容積移轉增值的利益回歸到政府身上，做為開發公共建設之用。 ▲容積的利益由政府吸收，可做為公共建設的經費。 不過，政府話說得很圓滿，民眾在意的還是對後續的房市有什麼影響？對建商而言，容積銀行實施之後讓移轉容積的資訊及價格更透明，地主不再漫天開價來賣，建商也不會花太多冤枉錢買容積，房價會有「合理一點」的機會，而且容積移轉的利益也可收歸政府讓全民共享，不再只是地主或建商獨享，對房市的公平正義也稍有幫助。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw