從地上權南熱北冷現況看未來發展

[房地王/吳正治報導] 自從政府部門開始進行活化閒置土地政策之後，大舉對民間釋出「地上權」的標案，也使得這些地上權標案成為房地產界觀察市況好壞的風向球。最近國有財產署在全台推出12筆地上權標案，結果只有5筆順利標出，流標率高達58%。當享有6折市價優勢的地上權建案，也讓建商裹足不前、不願進場買地時，那就顯示國內房地產市場的發展已經產生不同的變化。 ▲國有地只准租不准賣，地上權的標案越來越多。 首先這次5筆標出的地上權案件中，一向對地上權建案較熱絡的北部地區竟然只有一件標出，而過去對地上權案件相對冷清的中部及南部地區，卻各有兩個案件標出，分別在台中市及高雄市，而這兩地的建商已經越來越能接受地上權的案件，接下來就要觀察台中及高雄市的購屋民眾，能不能接受未來建商推出的地上權預售建案了。 最近地上權土地標案的標出情況

位置	面積	底價	標出價	溢價率
台北市內湖文德段	163坪	7834萬元	8150萬元	104%
台中市西區長億段	955坪	5094萬元	6131萬元	120%
台中市西區東昇段	1701坪	1.61億元	1.62億元	100.6%
高雄市前鎮區盛興段	3451坪	8.28億元	8.7億元	105.9%
高雄市三民區灣和段	769坪	8356萬元	8358萬元	100.06%

資料來源：國有財產署 另外，國有財產署也公布這次北部的地上權案件，平均每4件只有1件標出，中南部地區的地上權案件則是每2件就有1件標出。這樣的結果不全然是北部的底價訂得較高所致，因為前不久，已經標下台北市大直地上權標案的冠德建設，也意外宣布棄標，顯示北部房市景氣較差的情況還沒有顯著的改變，所以影響到建商對地上權土地的開發意願及標案的結果；中南部房市的景氣現階段仍然比北部好，所以建商比較願意標下地上權土地的開發權。 ▲台北市的地價昂貴，地上權建案的銷售情況備受矚目。 一位不願具名的建商老闆就明白指出，地上權建案的優勢就是土地成本可以低於市價的方式取得，但是現在就連國有財產署訂出來的地上權標案的底價都很高，建商扣除開發、行銷成本之後，獲利已經相當有限，再加上後續的地租、貸款、簽約及租約到期的房屋使用權移轉等複雜問題，往往是建商不願涉入的主因。

北部地上權房價太高

其次，地上權建案若是推出之後，能接受「有使用權、無所有權」的自住型購屋族，才是建商主要訴求的客源。而台北市精華區的地上權建案就算推出，每坪房價依然很貴，沒錢的客戶還是買不起，有錢的客戶則是要有「所有權」的房子，以便能夠傳給後代子孫，所以才會出現太貴的地上權標案沒人要出價的窘境。 ▲高雄市下半年推出的地上權建案，臨近熱鬧的三多商圈。 反觀中南部的地上權建案市場，還處於「萌芽」階段，不乏建商想從優質地段試試南部民眾對地上權房屋的接受度。例如這次國揚建設轉投資的子公司就標下位在高雄市三多商圈外環、民權二路附近的地上權標案，未來打算推出以中小坪數為主、每坪17萬至18萬元的市中心地上權建案，大約比現有地段行情便宜3至4成，這個建案也將成為南部地區地上權住宅的風向球。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw