認識法拍屋　標到瑕疵屋有救了

[房地王/吳正治報導] 時機歹歹，房市漸冷清，現在到法拍屋市場撿便宜正是時候，更重要的是立法院日前初審通過了法拍屋的「瑕疵條款」保障條文，對於過去買到法拍屋最令人詬病的問題，例如凶宅等房屋瑕疵都可以一一解決，不僅可以保障買到法拍屋的民眾，也可以因此讓更多人有興趣投入法拍屋市場。 ▲法拍屋的瑕疵條款修改後，可以保障得標人的權益。 以往只要提到「法拍屋」三個字，民眾不願意參與投標的兩個原因，一個是辦理房屋貸款較不方便，另一個就是法院不會保證屋況良好，而這個原因都是因為「強制執行法」裡有這條「法院不負物件瑕疵擔保責任」的規定，也就是說：法院不是房屋的仲介商，更不是賣方，所以法拍屋的公告內容沒有責任要把「足以影響交易的特殊事項」寫明清楚，以致於標到法拍屋的民眾，在屋況資訊不足的情況下，就要自行承擔買到問題房子的風險。

修改不合宜法令

這樣「買賣資訊不對等」的情況，對於想在法拍屋市場裡買到相對便宜房屋的小老姓而言，真是情何以堪！前不久，法拍屋市場裡就出現一名婦人因為不知情而標下凶宅的法拍屋，結果連這間凶宅的債權銀行都不願意借房貸給此位婦人的真實例子。因此，這次立法院的司法及法制委員會才會修訂「強制執行法」部分條文，並且初審通過法院拍賣不動產時，要揭露「足以影響交易的特殊事項」給民眾知道，以免再有民眾因為不知情而標到有瑕疵的法拍屋。 ▲具有嚴重瑕疵的法拍屋，法院都必須要公告出來。 然而，哪些算是不動產裡「足以影響交易的特殊事項」？除了前面的凶宅例子之外，包括海砂屋、幅射屋、地震受創屋、嚴重漏水屋等情況，都算得上是能損害民眾權益的事項，而這些事項必須由執行法官及書記官在法拍程序之前，以公權力向警察機關或屋主（債務人）調查清楚。所以這項法條修正案實施之後，民眾可以在法院的法拍屋公告裡看見這些特殊事項的註記，再來決定要不要繼續投標買屋。 買法拍屋的民眾將來可以受到保障的權益還不只這樣，包括法拍程序結束（繳付房貸尾款、交屋）前、以及程序結束後，都有保障法拍屋得標者的新作法。

一、法拍程序結束前

例如法拍屋得標者在還沒有交屋之前，發現這個房子是沒有揭露的凶宅，此時得標者可以對法院提出異議，請求撤銷法拍屋的得標案，之前繳交的保證金及房屋價款就可以全部拿回來。 ▲法拍屋的公告裡若是揭露不實，得標者可以聲請撤銷此標案。

二、法拍程序結束後

萬一你是在交屋之後，才知道標來的法拍屋是凶宅，這種因為房屋瑕疵所造成的資產損失，民眾也可以向怠忽職守的公部門人員請求國家賠償，或是向故意隱匿實情的銀行、債務人前求償，買法拍屋的民眾再也不必擔心權益受損而求助無門了。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw