房地名詞教室　暸解工程零付款

[房地王/吳正治報導] 有不少推案的建商喊出「工程零付款」的銷售方式，希望藉此提高民眾購買預售屋的誘因。然而，「工程零付款」真的比較好嗎？這裡面有什麼玄機需要特別注意？這些疑問都值得想買房子的民眾好好去學習這門預售屋的課程。 ▲「工程零付款」是預售建案常常主打的行銷方式。

一般買預售屋的付款方式都是「訂金、簽約、開工」要付給建商預售屋總價的15％款項，然後蓋房子的階段（即俗稱「工程期」）要付15％的款項，最後的70％預售屋款項則是交屋後的銀行房屋貸款。以總價1,000萬元、施工期2年的預售屋建案為例，房子施工期間每個月的工程款就要付出6.25萬元（150萬除以24個月），繳款壓力相當重。 建商打出「工程零付款」的繳款方式，顧名思義就是當預售屋開始興建之後，購屋人都不必繳款，等於這段期間購屋人可以稍為喘口氣，已完銷的林口長虹建設「長虹天際」、桃園的「宏普光年」等建案都曾不約而同推出這種銷售方案。 ▲預售建案紛紛採用積極的銷售方式吸引顧客上門。

不過，實際上工程零付款的預售屋總價並沒有因此減少，而且還有不同情況的「工程期」約定、以及每個人的財力負擔考量，因此有意買這一類付款方式預售屋的民眾要特別留意以下幾點原則：

一、「工程」、「結構工程」差很大

有的建案喊出的是「工程零付款」，有的則是喊出「結構工程零付款」，這兩個名稱是完全不一樣的，民眾千萬不能搞錯。 「工程零付款」是指蓋屋工程開始之後，一直到交屋都不必付繳給建商。

「結構工程零付款」則是指蓋屋工程從開始到打地基、連續壁、地下室工程仍然要繳工程款給建商，只有開始興建1樓的樓地板到頂樓的屋頂水塔為止的房屋結構工程階段，不需要繳工程款，但是大樓的外飾、內裝、管線鋪設等工程到交屋的期間還是要繳工程款給建商。算一算12樓的中型住宅建案的「結構工程零付款」實際免付款期間，大概不到一年。

▲「工程零付款」和「結構工程零付款」的免付款期間大不相同。

二、交屋前仍要準備大筆自備款

以前面提到的1,000萬元的預售屋為例，一旦150萬元的預售屋款項沒有在蓋屋工程階段裡收取，那麼通常建商就會在蓋屋工程完畢、到交屋前這段期間之內（約1~3個月左右）收取，所以購屋民眾一樣要早一點準備好這150萬元的自備款，以免繳不出錢來給建商，就算是購屋違約了。

三、銀行、公司貸款令人難喘息

有的建商則是為了再降低民眾的購買預售屋的自備款壓力，更打出「訂簽開15％、工程零付款、公司貸款10～5％、銀行房貸75～80％」的付款方式，把工程期間該給的自備款，平攤到交屋後的「公司貸款」及「銀行房貸」裡，結果變成交屋後繳款壓力大到不得了。 ▲公司、銀行房貸比率越高，日後付款壓力越大。

四、當心投資客攪局

雖然現在房市的投資客已經減少很多，但是遇到這種前期自備款越少的預售案，投資客還是會很有興趣投資，而建商給的價格也可能比附近建案硬（意謂較難議價），因此自住型的購屋族要多多比較區域的房價行情，才不會吃了悶虧而不自知。

新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw