弊案滾雪球　合宜住宅合宜嗎？

[房地王/吳正治報導] 最近房地產界最大的新聞莫過於政府近年來極力推動的「合宜住宅」，竟然傳出官商收賄的弊案，一時之間，產官學界也出現不少「合宜住宅無助於壓抑房價」的看法，不免讓民眾開始質疑「合宜住宅」真的不合宜嗎？已經買了合宜住宅的民眾又該怎麼辦？ ▲合宜住宅接連出現弊案，政府開始正視合宜住宅的問題所在。 首先來弄清楚，什麼是合宜住宅？其實，合宜住宅就是以前政府推動的「國民住宅」（簡稱「國宅」），但是兩者還是有所不同。國宅是十多年前由政府規劃、發包給民間營造廠興建而成。但是因為政府缺乏監工、規劃等人才，使得過去的國宅常發生施工品質差、規劃簡陋等問題，再加上官方國宅單位組織的整併、裁撤之後，近十年來政府已經不再推行國民住宅。

平價改稱合宜

然而，政府為了平抑房價，發展出多元的居住政策，內政部除了推出「地上權」土地標租案、民眾租金補貼方案、只租不賣的公營社會住宅之外，這些年也再次推出類似當年國宅的「平價住宅」，但因為怕「平價」二字會給民眾品質不好的印象，於是改稱為「合宜住宅」。 ▲合宜住宅的承購戶有資格限制。 但是和國宅不同的是，合宜住宅由政府負責提供土地，然後招標給民間的建商去規劃、興建、銷售，政府只針對銷售房價以及購屋者的資格做限制（例如無自用住宅及中低收入家庭等），得標的廠商則可以透過節省營建的成本、高價銷售一樓店面或車位等方式獲得豐厚利潤，以致於業者勾結官方搶標的弊案。 此外，合宜住宅推出後並沒有對壓抑房價產生效果，已經開工的板橋浮洲、龜山林口A7合宜住宅所在地的新北市、桃園縣的平均房價依然在30萬~50萬／坪以及20萬~40萬／坪，原因是這兩個地方的每年新建戶數多達好幾萬戶，而合宜住宅卻要好幾年之後才有幾千戶的出現，房價的影響性實在太小，而且合宜住宅的地點大多在偏遠之處，難以撼動精華區的房價。 ▲龜山林口A7合宜住宅的戶數達到4,463戶。 合宜住宅的另一個問題在於，買到的民眾住個5~10年之後可以再轉賣獲利（板橋浮洲案要10年後、龜山林口A7案只要5年後），而且轉售的對象就不再受無自用住宅、中低收入家庭的限制，沒有保留給真正想買房子自住的弱勢家庭，也等於為房市又多了一個投資套利的標的。

轉賣對象將設限

可喜的是，這次合宜住宅傳出弊案之後，已經有立法委員打算修法，約束合宜住宅將來要出售時，只能賣回給政府或符合合宜住宅申購條件的家庭。而政府也已經表明近期將不再興建合宜住宅，要把居住政策的重心移到「只租不賣」的社會住宅上，但是已經買到合宜住宅的民眾別擔心，興建中的合宜住宅會繼續完工，但是未來轉賣房子時，買主資格可能就會有所限制了。 ▲香港政府為解決民眾住的問題，興建了不少公營出租住宅。 其實，綜觀鄰近香港、新加坡等國家或城市的居住政策，也是以推出只租不賣的公營住宅為主，因為這樣可以杜絕日後人為轉售的炒作房價、擴大房市的供給量，又同樣能達到「住者有其屋」的施政目標，頗值得政府單位好好學習。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw