顛覆房產觀念　不必找房客也能當房東

[房地王/吳正治報導] 最近政府針對多屋族打算推出「囤房稅」，就有民代公布台北市政府的統計數據，最高記錄是一個人擁有53戶房屋，如果這些房子全部租出去，保守估計一個月的租金收入可以達到100萬元。不過，房東一個人要管理、招租這麼多的房客，勞心勞力的程度恐怕也會難以想像。 在房地產的投資領域上，還有一種「不必找房客，就能當輕鬆當房東」的做法，那就是「REITs 」。你也許不必真的投資它，但至少要知道這是個什麼樣的房地產投資。 ▲房地產收租人人愛，但是管理起來勞心勞力。 「REITs 」的英文原名是Real Estate Investment Trust，中文名字就是「不動產投資信託」。當你想投資一家好的公司，透過股權分割持有的方式，你可以去買它的股票，我們稱之為「投資證券化」。一個正在收租的房地產，其資產也可以透過證券化的方式讓民眾透過股權持有它，收到的房租再按股權比例分配給這些有股權的民眾，就像是房東收到房租一樣，這就是REITs的運作模式，想投資不動產投資信託的人可以到股市裡去買。 ▲國內的壽險公司可以把收租中的不動產，規劃成REITs給民眾投資。 買REITs比自己買屋當房東的好處是：花小錢就能當房東（REITs上市前只要1萬元就能投資），而且完全不必自己去找房客，如果整個房市景氣大好，REITs名下的不動產也會跟著增值；此外，國內大部分的REITs所預估的年度收益率大約在4~5.5%之間，比台北市平均租金報酬率（大約1.7~2.5%）要高太多了，而且REITs配發的租金收益採用分離課稅（稅率6%），對於高所得稅率的民眾（綜合所得稅率為12%以上的人）就具有節稅的作用。 不過任何投資都有風險，投資REITs和真正房地產畢竟不一樣，所以想要以投資REITs來當房東的民眾要有以下的心理準備：

一、無法掌控租金收益率

REITs名下的房租金額不能由投資人自行決定，而且一年配發租金收益才一次而已；如果是自己當房東，房租的租金高低可以自行調漲，而且每個月都可以收租一次。 ▲自己當房東可以想漲房租就漲房租，但是要找好房客就很傷腦筋。

二、增值性比房屋差很多

大家一窩蜂想當房東，除了房租收入可以拿來繳房貸之外，最重要的是房子放久了還會慢慢增值。但是REITs就像是基金而不是真正的不動產，所以放久了的增值幅度不如真正的房子，也不能自己想賣這棟收租的不動產來獲利，就能夠作主賣掉。

三、注意流通性的問題

只要房子座落在地段好的地方，房東不怕房子賣不掉；但是REITs的知名度及交易量遠不如真正的房市，也比一般的熱門股票少很多，萬一必須大量賣出REITs來籌錢急用時，可能要低價求售才會全部成交，所以最好別把所有的現金拿去買REITs。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw