快樂購屋術　預售屋換約的注意事項

[房地王/吳正治報導] 最近不少營建公司的大老闆不約而同都承認，近期的預售屋市場比往年清淡很多，不少專家及研究機構則預估下半年房價還有向下調整空間，但是對於想要趁機撿便宜的自住型民眾而言，此時承接別人認賠轉賣的預售屋，似乎是不錯的購屋選擇。 ▲買預售屋要換約時，有不少問題值得注意。 然而，預售屋不是一件成品，它屬於原有買方與建商「約定未來」的產品，所以預售屋買賣契約的複雜度比成屋還高，也不像成屋那樣屬於看得到、摸得到的房子，因此若是有意承接別人轉賣的預售屋，雙方在稅負、轉賣費用、建商換約期限等權利義務方面一定要各自弄清楚，才能保障自身的權益。

有賺差要申報所得

首先在稅負部分，許多轉賣預售屋的人總會認為，預售屋還沒有蓋好、沒有過戶，所以在地政及稅務機關裡沒有轉賣的資料，因此民眾轉賣預售屋之後如果有獲利，不去申報所得稅也沒有人查得到。 ▲預售屋賣出後若有賺錢，財稅機關都會緊盯著查稅。 房仲業者表示，這是錯誤的舊觀念，因為自從財政部宣示要嚴加查核房地產的稅收時，預售屋的轉賣早已被列為重點查稅的項目，賣預售屋的建商都必須配合交出預售屋換約轉賣的資料，一旦被查出漏報轉賣獲利的所得稅，最高可以處罰3倍應繳稅金的罰金，所以建議民眾還是乖乖申報轉賣收益比較安心。

更名有一定期間

其次，在預售屋轉賣的換約（即更換購屋人的名字）時程方面，並不是隨時和建商表明要換名、換約，建商都會完全配合。為了減少投資客的干擾、便於工程款的收款以及減輕建商的作業程序，一般建商大多規定預售屋買賣契約書簽訂之後的半年至一年內，或是建築結構體完成後的期間，都不讓購屋者換約、更名。 ▲建商對於結構體施工中的預售屋換約、更名時間，普遍會有不同的規定。 不過，民眾也不必太擔心，因為哪些期間可以換約、更名？哪些期間不可以換約、更名？在預售屋買賣合約書中都會詳細記載，但實際上如果其他時間真的有更名換約的需要，只要好好和建商溝通一番，優質的建商也不會太刁難。

更名費用誰要出

最後，在預售屋更名、換約的費用方面，行政院公布的預售屋定型化契約中有提到：預售屋換約更名的費用不可以超過房屋總價的千分之1以下，所以若是建商向預售屋的換約人收取超過這個數字，就要向建商據理力爭；如果是要把預售屋轉賣給別人，這筆換約費用要由買方還是賣方支付？記得在買賣預售屋之前，雙方就要先協議好，以免事後產生爭議。 新聞提供：房地王-新屋在地網    https://housetube.tw