房地名詞教室　容積奬勵VS.容積管制

[房地王/吳正治報導] 台灣的房地產發展集中在都會區，情況比其他國家還要嚴重，原因除了是台灣地狹人稠、人口密度較高之外，政府不當的容積獎勵，讓建商樂於蓋高樓大廈也是主因之一。最近房市不佳，但是建商還是拼命推出大量的建案，這個現象也和政府明年即將實施容積管制有關，對於現有及未來的區域房價變化，都值得民眾好好學習這堂容積管制的課程。 ▲明年7月將實施容積總量管制，各地掀起搶建潮。 要暸解什麼是「容積管制」？先來談談什麼是「容積」？政府為了防止土地過度開發以及控制都市的居住密度及品質，所以會在不同的地段，限制各別土地面積只能允許蓋出的樓地板面積，就是俗稱的「容積」。例如100坪土地能蓋出400坪的樓地板面積，容積的比率就是400%，也稱之為「容積率400%」。 ▲容積總量管制可提升民眾居住品質。 為了獎勵建商推出節能減碳的綠建築、提供公共開放空間或是推動海砂屋、舊屋改建，政府會提出「容積奬勵」措施，讓這些建地能多出15~70%不等的容積面積。但是容積許多建商享用了獎勵，卻未真正把開放空間歸大眾使用，或是引發都會區搶容積、亂建風潮，導致民眾的居住品質大幅下滑。 因此，內政部在去年通過「都市計畫法台灣省施行細則」部分條文修正案，增訂容積獎勵總量管制的上限，規定都市更新區域不得超過法定容積50%，一般地區不得超過20%。建商眼見容積獎勵將被設限，於是在這一、兩年趕著大限之前、連同房市景氣旺盛而積極搶照、推案，五大直轄市中包括新北市、高雄市、台北市1~5月核發的建照戶數已經比去年同期成長19~55%，只有台中市及台南市呈現衰退。

提防房市供過於求

房產業者表示，從建照核發戶數的多寡可以看出將來這個區域的新屋供給量，因此新北市及高雄市未來的房市較有「供過於求」的可能，房價也可能隨之鬆動，但是台北市因為建地本來就已經不多，所以不會有供過於求的疑慮。 ▲新北市的外圍地區房市供給量過多。 然而，不只是政府容積管制的政策，包括房市政策的影響、市場買氣、同業的推案情況、建地取得成本等項目，都是建商考量推案時機的依據。只是在房市不景氣的階段，推案量一向很大的重劃區域，更容易隨著此次容積總量管制的搶建潮，而出現房價下跌的機會，有意搶便宜的首購族記得多方比價、議價，才能買到物美價廉的房子。

新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw