認識法拍屋　銀行代墊款來幫你

[房地王/吳正治報導] 前一陣子立法院通過了對於凶宅、海砂屋等瑕疵屋物件，法院都必須在法拍屋的公告內容裡充分揭露的新法案，讓不少想從法拍屋市場撿便宜的購屋人躍躍欲試。不過，會來挑法拍屋的自住型民眾，普遍也是購屋資金較不足的族群，因此標下法拍屋之後，可以利用「銀行代墊款」的服務。 ▲法拍屋得標後要7天內繳完餘款，銀行代墊款可以幫忙解決此事。 什麼是「銀行代墊款」？和一般的房屋貸款又有什麼不同呢？這得從法拍屋得標的程序說起。依照法院規定的法拍屋流程來看，得標人通常在投標前，要繳交法拍屋底價的2成做為保證金，在確定房屋得標之後，必須在7天之內，把剩餘的房屋款項一次付給法院，法院才會發給「不動產權利移轉證明書」，也才能憑這張證明書到地政機關辦理產權登記、過戶，並且向銀行申請房屋貸款。

銀行代墊款屬於無擔保貸款

得標人在沒有取得正式的房屋貸款之前，要籌得這筆龐大的房屋餘款，是一件很困難的事，因此有部分銀行便提供「銀行代墊款」的服務給得標人。但是因為剛得標的民眾還不是房屋的真正所有權人，為了怕法拍屋後續還有產權過戶等問題，所以大部分的銀行普遍把「銀行代墊款」的業務，當做是「無擔保」的貸款業務，因此還款的期限較短（約2~3個月）貸款的利率比較高（約在4.5~6.5%之間）、審核的過程也會比較嚴謹，或是只做給銀行的常客，甚至根本就不願意承攬這項業務。 ▲法拍屋代墊款的業務並非每家銀行都有承辦。 所以想要標下法拍屋的民眾，第一步應該先向自己常常往來的銀行詢問，看他們是否有承辦法拍屋「代墊款」的業務。如果有，憑藉過去良好的信用或往來金融資歷，就能為自己爭取到較低的代墊款利息優惠。等到你拿到法院發給「不動產權利移轉證明書」，到地政機關辦好房屋產權過戶之後，這項銀行代墊款就可以轉成利率較低、期限較長的一般房屋貸款。

公營行庫利率較低

如果沒有，可以先找這間法拍屋的債權銀行申辦代墊，因為基於對這間房子的貸款經驗，成功的機率會比較高；或是先找公營行庫是否有申辦此業務，因為利率通常比民營銀行要低0.5至1個百分點。 ▲找法拍屋的原始債權銀行申辦代墊款，成功機率較大。 接下來則是要問清楚，銀行代墊款可以貸到拍定房價的多少成？通常信用良好、名下無其他貸款的人可以代墊到拍定總價的7~8成；如果是名下已經有別的房屋貸款，或是法拍屋得標的金額過高，那麼可能只會貸到5~6成，甚至拒絕你的代墊業務申請。此時，不足的款項就要由自己籌措完成。

凶宅列入拒貸名單

值得一提的是，有辦理法拍屋代墊款業務的銀行，也不是每一件法拍屋都會接受申辦。例如凶宅、海砂屋、不點交的法拍屋等，都被很多銀行列為「不受理」的案件，這些都是標下法拍屋之前要特別留意的地方。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw