從數字看房市　人口遷居影響後市

[房地王/吳正治報導] 大家都知道影響房市景氣好壞的因素很多，包括建案推案量、土地交易價格、建照及使用執照申請件數、房屋移轉棟數、建案銷售量、人口淨遷入數量等等都是，只是有些是落後指標，有些是領先指標的差別而已。其中，人口數量的變化直接影響著當地的居住需求變化，所以人口淨遷入數量（遷入人數減去遷出人數）及變化，就變成另一個房地產業界評估當地房市榮枯的重要指標。 根據內政部最新公布上半年的統計資料顯示，包括準直轄市桃園縣的全國6大都會區淨遷入人口數，以桃園縣的2,843人淨遷入數量拿下排行榜的第1名。不過應該注意的是，如果只看桃園縣今年上半年的人口淨遷入數量高居全國第一，就因此斷定桃園縣的房市未來將很有看頭，未免言過草率，因為人口淨遷入數量的變化，既可能是房市的領先指標，也可能是落後指標，完全看大家如何解讀。 從領先指標的角度來看，遷入的人口數越多，代表當地的就業機會多而吸引人民移居到此，城市未來的發展潛力十足，因此未來房地產的市況可以很樂觀；但是如果從落後指標的角度來看，遷入的人口數變多之後，也表示已經有很多人到此地買屋遷入戶籍了，現在反而要提防房市會不會出現供過於求。 ▲遷居人數的變化可以看出居住的需求情形。 今年上半年人口淨遷入數高居第一名的桃園縣就屬於前述兩種情況兼具的情況，雖然有升格為直轄市、桃園航空城、機場捷運將要通車等利多，吸引更多的建商在此推案，新購屋的民眾也不斷移居到此，但是同樣也有近年來桃園房地產推案量驚人、房市有供過於求的疑慮、房價漲幅已領先反應等問題。 台北市遷居人口回升 今年上半年全國6大都會區淨遷入人口數的第2、3名分別是台中市的2,724人、台北市的2,593人。台中市近年來有中部科學園區、捷運綠線動工、快捷巴士(Bus Rapid Transit；BRT)系統將啟用等利多，使得多個重劃區不斷推案而吸引不少人移居到台中，所以拿下第2名並不令人意外，但是房價、物價等生活成本都高，而且一向是人口淨流出的台北市，卻登上淨遷入人數排行榜的第3名，令人感到不可思議。 ▲房價雖貴，台北市淨遷入數量卻反向增加。 房仲業者表示，首善之區的台北市交通便利、就業機會多，經濟景氣一旦好轉，台北市移入就業的人數就會增加，再加上近年來台北市也推出不少社會福利補助，長久以後這些移入人口會化身為購屋的定居人口，對房市產生潛移默化的支撐力量。 倒是上半年移居人數呈現「淨遷出」狀態的新北市（淨遷出4,766人）及高雄市（淨遷出2,786人），要留意這種人口淨遷出的情況是持續惡化下去？還是偶然出現在今年上半年而已？如果是前者，就必定會使得推案量已高的房市雪上加霜。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw