從日圓貶值看海外房產匯差風險

[房地王/吳正治報導] 幾年前，日圓開始升值的時候，海外不動產業者開始鼓勵國內的房市投資客勇於投資日本房地產，這樣除了賺租金又可以賺到資產匯價的升值；最近日圓因為經濟改革政策而不斷貶值，又有海外不動產業者建議國人：現在趕快到日本去買房地產，可以買到匯價相對便宜的海外資產。究竟這兩個說法哪一個才是錯的？ ▲這幾年日本房價緩步上漲，但是匯差卻吃掉增值利益。 其實這兩個說法都不算有錯，因為匯價的變動的確可以造成海外資產價值的增減，但是投資海外房地產又不是只看「匯價」這個因素，所以如果民眾投資海外不動產卻產生虧損或是方法有錯，只能怪自己忽略了海外投資的風險，以及一眛地相信業者的好話。 以最近的日圓大幅貶值話題來說，3年前日圓的匯價曾經升值到2.6日圓兌換1元新台幣，更早之前搶先買進日本不動產的國內民眾也就賺到了匯價增值，不過這項增值卻只是「帳面上」的利益，如果沒有實際賣出日本不動產，那麼這項匯價增值的情形只是看得到，卻吃不到的利益。 ▲日圓匯價波動不小，房市的匯價風險也較大。

長線投資降低匯差風險

相反地，如果當時國內民眾以日圓最強匯價買進日本房地產，放到現在日圓已經大幅貶值到3.5日圓兌換1元新台幣，等於這項日本房地資產如果換回新台幣資產，就已經縮水了將近4成，1,000萬元只剩下600多萬元，就算賺足了7~8%的租金報酬率也無際於事。還好，這個資產價值縮水也只是「帳面上」的減損，若是沒有實質的出售行為，也不會產生令人痛心的虧損。 ▲日圓貶值到6年來新低，投資日本的房地產正夯。 由以上兩種情況可知，匯價的變動總是有高、有低，所以投資海外房地產不能像國內採用「短線」的方式，一定要長期持有才能把匯差的風險降到最低，而且短期買賣不動產會被各地政府課徵20~40%的資本利得稅，非常划不來。

留意高檔風險

此外，也正因為現在的日圓已經貶到6年來的新低價位，國際間的房市投資資金都已經湧入日本的房地產市場，無形中也拉高了日本賣方的姿態及成交行情，再加上最近幾年日本的房地產價格大約上漲了15~30%，此時要投入日本房地產市場的投資者，務必留意高檔套牢的風險，或是選擇具有補漲行情的區域下手。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw