房地名詞教室！挺得住房貸壓力測試嗎

[房地王/吳正治報導]
中央銀行總裁彭淮南曾經宣示未來的貨幣政策將從「寬鬆」逐漸調整為「中性」。也就是說，過去房地產市場賴以成長的低利率時代已經不復見，加上房地合一、實價課稅政策的推動，可能使得未來的房價開始下滑。

但是銀行手中都是貸款出去的房屋抵押品，如果民眾繳不出房貸、這些抵押品又下跌，會不會影響銀行的經營？於是最近銀行「房貸壓力測試」的話題又再度啟動。然而，同樣的情況若是發生在已購屋民眾的身上，那麼民眾的「房貸壓力測試」挺得過來嗎？

▲民眾自己也可以來模擬「房貸壓力測試」。

銀行人員表示，金融業常說的「壓力測試」是指某一項金融風險產生時，對於銀行在利差變動、資產減損或營運影響等，所做的模擬情況預測，看看銀行最大的虧損會有多少，屬於一種前瞻性風險管理的作法。

過去國內各銀行就曾經應金融管理委員會的要求，在假設「經濟成長率衰退4%、利率上升1~2%、國民平均所得衰退5~10%、失業率飆到7.6%、大台北地區房價下跌15%」的情況下，平均國內各銀行的虧損大約在20億元以下，還算得上挺得住房市可能的危機。 不只是房市轉為空頭的房貸業務有「壓力測試」，包括美國發生金融危機，或是前一陣子的歐債危機，銀行都可以進行「壓力測試」，看看在最嚴重的情況下，公司營運可能會虧損多少錢。而這些測試即使銀行內部不做，主管銀行的機構（國內屬於金融管理委員會）也會要求銀行業要進行測試。 ▲房市若轉為空頭市場，銀行的房貸業務也有虧損的壓力。

至於民眾版的「房貸壓力測試」，房產業者表示和銀行業者有明顯的不同，民眾可以針對以下幾種清況發生時，做條件式的問題模擬，看看自己能不能挺住，如果可以挺住，就不必擔心房市轉為空頭 ；如果不行，那麼多屋族的投資客就要考慮賣掉一些房子，一般民眾則要考慮多存點現錢，為央行升息或房價下跌預做準備：

一、房貸利率上升1~2%

1. 繳得起每個月多出3,000元的房貸利息支出           □是    □否

2. 每個月生活費都還有剩，生活品質不會變差         □是    □否

3. 減少其他花費就可以彌補多出來的房貸利息         □是    □否  

二、經濟惡化，被公司資遣而失業

1. 還繳得起每個月的房貸利息支出              □是    □否

2. 家中至少有3~6個月的生活急用金           □是    □否

3. 有其他收入或外快可以因應                 □是    □否

三、房價下跌10~15%

1. 房屋自住的，房價跌沒差別                 □是    □否

2. 投資買的房屋本來就列為長期投資            □是    □否

3. 跌了賣屋也還有賺錢                        □是    □否 ▲房貸支出若是因為升息而增加，就要減少高價的用餐次數。

新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw