快樂購屋術　買小宅提防房貸成數不足

[房地王/吳正治報導]   俗話說：「窮則變，變則通」。為了因應房市的主流已經不再是過去的「高總價」、「大坪數」、外觀動人的「豪宅」，現在的建商紛紛在市面上推出總價平易近人、坪數低於20坪的「小宅」。不過，有意進場買這些小坪數住宅的民眾要注意，部分銀行對於坪數過小的房屋貸款成數不會太高，有的銀行甚至有拒貸的情況發生。   ▲高總價的房子交易清淡，小坪數的建案躍居市場主流。   以一戶總價800萬元的小宅為例，如果原本可以拿到8成的房貸，總共640萬元，那麼民眾自備款只要準備160萬元即可（800萬－640萬元）；但是如果銀行提供的房貸降為6成，總共只有480萬元，那麼民眾的自備款就要爆增到一倍，變成320萬元（800萬－480萬元），徒增已經沒有什麼錢可以生活的首購族負擔。   所以想要購買小宅的民眾，首先要知道的便是「什麼樣的小宅會發生銀行房屋貸款成數不足的情況？」銀行人員表示，通常有以下坪數條件的小宅，銀行比較會降低房貸的成數，甚至捥拒民眾的房貸申請：   ▲房屋權狀面積太小的房子，房貸成數通常不會高過7成。  

1. 房屋權狀面積低於15坪

一般房地產業所說的房屋面積，指的都是房屋權狀上面所登記的面積，因此銀行接受民眾申請房屋貸款時，也是以這裡登載的面積為主。而且大部分的銀行都是以「15坪」做為門檻，只要低於15坪就會被銀行認定是「不適宜居住」的房屋，日後申貸戶若是繳不出房貸，房屋產權落入銀行的手中之後，也會較難拍賣、脫手，所以銀行就會降低房貸成數到5~6成，甚至不接受申請。  

2. 室內面積12坪以下

有些建案的公設比相當高，房屋權狀面積雖然超過15坪，但是室內實際面積還是小到不適宜居住，或是把停車位的面積加進房屋權狀面積裡，這樣就符合「15坪」以上的申貸門檻了。   有鑑於此，銀行內部審核房貸業務時，還會再把關權狀面積扣除公共設施、停車位面積之後的室內面積，如果低於「12坪」，那麼還是會降低房貸成數到5~6成或拒絕此申請案。   ▲戶數過多的套房大樓，較難取得足額的房貸成數。  

3. 套房大樓產品

當民眾申請房貸時，銀行的房貸部門會派業務人員親自到現場看屋，除了查看地段及屋況的好壞、附近有無嫌惡設施之外，還會看看是不是整棟都是套房式的住宅大樓，如果是，那麼會被銀行認定為較難脫手、住宅品質較難維持的案件，銀行房貸的成數也會隨之縮水。   新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw