從數字看房市　五大行庫房貸看端倪

[房地王/吳正治報導]   房地產市場景氣的好壞，從建案的銷售量、房屋移轉棟數等數據的變化，都可以直接看出購屋意願的增減。另外，每個民眾買房子幾乎都會向銀行申請房屋貸款，全部用現金購屋的個案畢竟是少數，因此從各銀行新增加的房貸金額變化，也可以看出房市是漸漸冷清還是越來越熱絡？   ▲房市景氣的好壞，從銀行房貸的增減也可看出。   中央銀行每個月底都會公布前一個月，國內銀行的新增加房貸金額總數，不過不是全部的公營、民營銀行，而是包括台灣銀行、土地銀行、合作金庫、華南銀行、第一銀行這五大行庫的數字。由於這五大行庫在房地產的貸款市場都是國內經營甚久的銀行，合計的房貸市佔率將近四成，因此統計出來的新增房貸金額變化仍然具有代表性。   中央銀行最近公布的今年9月五大行庫新增房貸金額為379.6億元，不僅創下了今年以來的新低數字，也是近兩年來扣除農曆月份的最低金額，顯示房地產市場的貸款需求和前兩年相比，已經冷清到低點。     如果觀察每個月五大行庫的新增房貸變化情形，更可以發現今年上半年購屋的申貸金額還維持著2~3%的正成長率，但是一到下半年便逐漸下滑，平均每個月下滑的幅度將近9%，這項降幅超乎房地產業者的預期。   銀行業者推測，下滑的主要原因除了民眾購屋的意願減少之外，這五大行庫為了防範房市下跌，造成擔保品價值減損的風險增加，以及配合壓抑房價的政策，因此刻意減少房貸的業務，才會形成房地產市場放貸金額大減的情況。   ▲房價若是下滑，金融機構要提防擔保品的價值縮水。   另外，從五大行庫平均房貸利率的變化，也可以看出這些銀行積極降低房貸業務、提高房市風險意識的動作。因為想要減少房貸業務的推展，最好的方式就是把房貸利率提高到和民營銀行一樣的水準。   今年之前，公營行庫對新申辦房貸的民眾都還會有1.8~1.9%房貸利率的優惠，民營銀行的房貸利率平均則是在1.9~2.2%的範圍。但是中央銀行最新公布的9月五大行庫平均房貸利率，已經慢慢提升到1.972%，這個平均房貸利率同樣創下了最近16個月來的新高數字。   ▲過去低利率的房貸已經「回不去」了！   展望未來的房貸利率，雖然中央銀行還沒有公開宣布升息，但是各家銀行仍然會著眼於房市下修的風險控管因素，把一般性的房貸利率拉高到2%左右，第二戶的房貸利率則會更高，房貸利率的走升將是無可避免的趨勢了。   新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw