日圓貶不停　買日本房市躲匯損有撇步

[房地王/吳正治報導] 最近國內金融業最大的話題就是「日圓貶不停」，並創下7年來新低的匯價，最近一年則是從1元日圓兌換0.3元新台幣，貶到1元日圓最低換到0.255元新台幣，造成國人不斷拿新台幣去換日圓，最高紀錄達到一天換到百億日圓的程度，想去日本旅遊的民眾甚至覺得比去墾丁還划算。   但是相對的，前幾年拿新台幣去日本買房地產的民眾，可能就要欲哭無淚了，因為日圓對新台幣貶值的幅度超過15%，除非這段時期的日本房價上漲15%，否則賣屋匯回台灣的獲利肯定會出現大幅的虧損。 ▲日圓不斷貶值，讓投資日本房市出現不少變數。 所幸，會去買日本房地產的民眾大多是著眼於租金報酬（大約4~7%）高過台灣，所以只會長期投資日本房地產，不會因為現在的日圓貶值而衝動賣屋、將資金匯回台灣。但是現在想要投資日本房市的民眾，仍然應該留意未來幾年日圓繼續積弱不振的風險，不妨利用以下三個方法，來達到減少貶值的損失：

方法一：以新台幣定存單借日圓

國內多家銀行例如華南銀行、台灣銀行在日本東京都有開設分行，因此想買東京房地產的民眾可以將新台幣的定期存單質押、再融資成等值的日圓，以此日圓借款來當作購買東京房子的自備款或貸款，如此一來，即使日圓貶值，也無損新台幣定存單的總金額，而且日後還款時，還會因為日圓貶值而少還很多錢，即可賺進匯兌獲利又可賺到房租收益。 ▲增加日圓貸款或負債，可抵消日圓資產對其他貨幣的貶值損失。

方法二：收租日圓存在外幣帳戶裡

對於已經在日本投資房市的包租公、包租婆而言，每個月都會收到數萬～數十萬元日圓，若是擔心此時兌換成新台幣會損失很大，不妨把它存在外幣存款帳戶裡，等到下次去日本觀光旅遊時再提領花用，或是等到日圓升值時再兌換成美元或新台幣。   另外，既然在日本投資的房地產還有租金收入可賺，心中就不要把它想成是短期正在「貶值」的資產，而是把它想成長期正在收租獲利的資產，甚至是退休後要去養老、去居住的房子，所以根本不必理會日圓貶值這檔事，心裡就會好過很多。 ▲日本不少房地產具有觀光、退休居住的用途。

方法三：換強勢貨幣，再質借日圓

最近美元因為美國的經濟復甦而長期被金融專家看升，所以擔心新台幣不夠強勢的民眾，也可以用新台幣先換成美元定存，然後再用這個美元定存單去質借日圓來購買日本房地產，匯價保值的效果可能還比新台幣好。但是缺點是，從新台幣兌換成美元時，就會先被銀行賺走一筆匯兌收益，兌換的金額越大，付給銀行的差額就越大。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw