從數字看房市　公告地價全漲的影響

[房地王/吳正治報導] 多數民眾都認為明年房地產市場的景氣可能延續今年的冷淡情況，房市價格有向下修正的空間，但是國內五大都會區最新公布的土地公告平均價格卻出現大漲的情況，而且漲幅都在兩位數字以上，究竟這樣的房地產數字有什麼大家看不見的意義，值得關心明年房市景氣的民眾多加留意。 每到年底的時候，都是各縣市政府公布明年度土地公告現值調的時刻。根據國內五大直轄市最新揭露的2015年土地公告現值顯示，新北市和高雄市都以15.17%的漲幅排名第一，其次是台南市（12.49%）、台中市（11.06%）及台北市（10.63%）。 ▲房市景氣雖然不好，但是明年度的公告地價卻大幅調升。 房市不被看好，但是明年度的土地公告現值卻繼續出現10~15%的漲幅，主要原因是政府持續要把土地公告現值與土地市價的差距縮小，一方面可以忠實反映地價昂貴的市況，另一方面也可以為房地實價課稅的制度鋪路。不過這樣的調漲卻容易讓高房價的情況延續下去。

地價貴也是房價降不下來的主因

因為「殺頭的生意有人做，賠錢的生意沒人做」，如果建商購地的成本不斷增加，就算建商想要推出低於市價很多的產品也不容易，於是只好在建材成本精簡些、推出低總價、低坪數的產品並犠牲部分毛利，才能推出降價10%又賣得好的建案、或是乾脆推出地上權的建案。 然而，民眾對地上權建案的最大疑慮，除了買越久、擔心殘餘市值越低之外，「公告地價漲越多、每年繳交的地租跟著越多」也是主要原因。以台北市中心的某個地上權建案為例，30坪房屋的每年地租就要3萬元左右，比起每年省下來的地價稅實在是貴很多，因此想要購買地上權房子的民眾，以後要多多精打細算一番。

政府帶頭漲地價

此外，公告地價大漲也會影響到賣房子必繳的土地增值稅，稅金的金額就是以買賣期間的土地公告現值計算出漲價總數來課稅，所以公告地價漲越多，意謂著賣屋要繳的土地增值稅也比較多，在當前房市不景氣的情況下，賣了價格較低的房子卻要繳更多的稅金，肯定讓民眾不開心！而且也容易讓民眾質疑政府帶頭拉高地價，根本就是房價居高不下的元凶之一。 ▲地價越來越貴，房價恐怕跌不到哪裡去。 所幸各縣市政府所制定的下年度土地公告現值，主要是反映前一年度的土地價格市況，只要未來房價沒有繼續上漲，而且公告地價也漸漸接近市價之後，就不會再有大漲的機會，例如這次台北市的土地公告現值漲幅名列五大都會區之末，就是反映房價已在高檔、後續房價較沒有太大的成長空間。 相對的，高雄市、新北市明年將出現15%的公告地價漲幅，正因為是輕軌捷運以及捷運環狀線的題材持續發酵所致，所以想賺房價增值不妨從這些沿線路段下手。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw