房地名詞教室　房貸斷頭前要繳遲延利息

[房地王/胡兆陽報導]   「斷頭戶出清！」這是最近中古屋市場漸漸冷清之後，不少人要賣屋時打出的售屋口標語。事實上，如果每個月繳不出房屋貸款的話，房子不會馬上被銀行拿去法院拍賣（即俗稱的「斷頭」），而是會按照當初民眾和銀行簽訂的房屋貸款契約書的規定來走。   只不過，這一類的貸款契約書內容不僅文字多、字體小，用詞又是「文皺皺」的讓人很難懂，所以大部分的人都只會注意契約書中記載的房貸利率、貸款期間、利率變動時機、保人規定等，其實還要再留意：若是逾期沒有繳交房屋貸款，銀行後續會怎麼處理？   ▲買房子之後若繳不出房貸，將徒增不少困擾。   除了先前介紹過的「違約金」（即銀行針對逾期沒有依約繳房貸的客戶，所增收的罰金）之外，還有一筆錢也是銀行會向逾期沒繳錢的民眾多收的錢，叫做「遲延利息」。   所謂的「遲延利息」是指：該還而沒還本金給銀行的部分，要加計利息還給銀行。由此可知，遲延利息的計算只針對「本金」的部分，而不是每個月該繳的「本金加利息」。  

寬限期不會有遲延利息

例如小王每個月的房貸「本金加利息」一共要35,000元，其中還給銀行的本金為3萬元，利息為5,000元。如果小王上個月沒有繳這筆房貸，下個月銀行可能就會以「3萬元 × 遲延利率 ÷ 12個月」算出遲延利息，要小王補繳這筆款項：如果小王的房貸正處於「只給息不還本」的寬限期，那麼同樣的遲繳情況，小王就不會收到銀行的遲延利息通知。   ▲各家銀行精打細算，遲延利息有時會加重利率。   問題是：銀行訂定的遲延利率是多少？銀行業者表示，有些金融機構所訂定的「遲延利率」，就是當初和房貸客戶契訂的房屋貸款利率，例如小王的房貸利率是2.2%，遲延利率就是2.2%，等於沒有多賺客戶的錢。  

各家銀行規定不同

所以為了達到嚇阻、或處罰客戶遲繳房貸的作用，有的金融機構會把「遲延利率」訂得比房貸利率還高，大約高出1個百分點（例如房貸利率是2.2%，遲延利率就變成3.2%）。   想辦房貸的民眾千萬別小看這小小的、多出來的1個百分點的遲延利率，以房貸500萬元為例，一個月的遲延利息就會比正常的房貸利息多出4,166元（500萬 × 1% ÷ 12個月），而這些遲延利息及利率的規定都會寫明房屋貸款的契約書裡，記得要仔細看清楚裡面的規定。   新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw