不動產法律系列 租約明定連帶保證人之法律效力

作者：謝彥安 律師 房東在出租房屋時，常會擔心租到不願殷實履行租約的房客，以致出租的獲利化為烏有。例如有房客逾期不繳房租、不當破壞房屋等情況，此時，雖然法律規定或契約有約定房東有求償權，但如果房客採取拖延戰術，或就算房東對房客透過法律途徑取得強制執行名義(即債權人得要求國家對債務人財產強制執行之權利)，才發現房客根本沒有財產可供執行，往往只能徒呼負負。 按民法第739條規定：「稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債務時，由其代負履行責任之契約。」。從而，房東可要求房客另覓第三人，擔任房客的保證人，如果房客有任何違約責任，即由其代負履約或賠償責任，此時，最好有該第三人白紙黑字之書面簽章(例如在租約直接加註保證人之簽章)，以證明其有願意擔任保證人之意思。 不過，上開保證僅為一般保證，如房客有違約事由，第三人可要求房東須先對房客請求強制執行而無效果後，保證人方須為賠償(即民法第745條之先訴抗辯權)。如房東希望能直接對第三人請求，應要求該第三人擔任「連帶保證人」，即請第三人聲明拋棄民法第745條之權利(民法第746條第1款參照)，並最好於契約有相應之註記。 一旦租約有連帶保證人，除了上開一般房客常見的違約事項外，一些特殊的違約或侵權行為(如房客燒炭自殺，房東對於房價減損轉向其繼承人求償較困難)，亦有可能因有連帶保證人而增加求償的機會，故房東可適當於租約設計「連帶保證人」以保障自身權利。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw