台幣兌日圓1：4　買日本不動產當心風險

[房地王／胡兆陽報導]   近期金融市場最熱門的話題就是「新台幣兌日圓來到1：4」，已經創下近17年來的歷史新高價位，於是海外不動產公司再度鼓吹民眾，要趁此時機去日本不動產市場撿便宜。然而，一年前也是趁新台幣兌日圓大升值時機去買日本不動產的民眾，此刻卻因為資產匯價縮水而欲哭無淚，因此前進海外不動產還是要以風險為主要考量。   銀行業者表示，日圓貶值的趨勢其實已經持續好幾年了，新台幣兌美元的匯價則是上上下下、相對穩定，最近因為美國經濟持續好轉，促使日圓不斷貶值，相對使得新台幣兌日圓也創下新高的匯價。   ▲日圓貶不停，房市幾家歡喜、幾家憂。   以前1元新台幣可以換到3元的日圓，現在卻可以換到4元的日圓，相當於以前拿1,000萬元新台幣，可以買到30坪、每坪100萬日圓位在東京市區的房子，現在用同樣的錢卻可以買到40坪、同樣單價的房子，民眾當然對於赴日本購屋有很大的興趣，但是對照1~2年前匯新台幣到日本去買房子的民眾，如果現在賣掉房子（假設房價持平）換成新台幣、匯回台灣，當初的1,000萬元台幣卻縮水成750萬元台幣。   因此房產業者提醒這些民眾，國外置產不比國內購屋那麼簡單且熟悉，決定前仍要注意以下的風險：  

以長期投資看待匯兌風險

首先，如果不是以「長期投資」的角度投資日本不動產，那最好不要輕易去嚐試。因為金融業者普遍預期，日圓貶值的情況還會再持續下去，會貶到什麼價位？其實很難預測。這就好像國內房價會跌到什麼價位，也沒有人能預測的準確。   ▲日圓還有機會再貶，所以投資當地不動產只能長線投資。   所以日圓的貶值風險會一直存在，如果打算短線進出日本不動產的，就不要在此時進場；如果找到日本好的不動產投資標的，則還是可以進場買進，但是要以出租報酬率越高為依歸，而不是以房價低廉為買進理由，這樣才能以「長期」的租金收益彌平可能出現的匯兌風險。  

買屋額外成本比台灣重

其次，在日本買賣不動產稅賦比台灣重很多，最重要的就是去年日本政府通過的消費稅拉升到房屋總價的8%，許多投資人已經大喊吃不消；其他買方要繳交的稅金至少還有「印花稅」、「不動產登錄稅」等，這些費用合計也超過房屋總價的3%以上，這是為了管制外國人在日本置產之故，而且買方要付給日本仲介業者的費用大約是成交價的3%，也比國內的1%重很多。   ▲東京成功申奧，有助房市的交易量，也帶來另一層危機。   最後是跌價的風險。現在除了台灣人，赴日本投資不動產的還有不少大陸人民，原因也是日圓大貶值、2020年東京申辦奧運成功等題材，問題是，現在經濟情況欠佳、國外投機買盤過多，使得日本人幾乎都不太買本國的房子了，而這些不動產的投資買盤總有徹離的一天，又沒有本國人民接手的話，房市崩盤的風險就會更大了，值得有意前進日本不動產的民眾多加注意。   新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw