房東看過來　用房價租金比計算合理價

[房地王/盧振池報導] 房地產市場價格近期因為房地合一稅制定案而明顯回跌，想當包租公、包租婆的民眾紛紛考慮把握此時買屋來出租。然而，大部分的房東計算房價合不合理、值不值得買來出租？看的都是「租金報酬率」，國外常用的指標則是「房價租金比」，兩者各有優缺點，值得有意買屋出租當房東的民眾好好比較。 目前房仲業者常用的「租金報酬率」，算法是（每月租金 × 12個月）／房屋總價。例如買了一間房屋總價1,000萬元的房子出租給房客，每個月租金收入3萬元，此間房屋的租金報酬率就是（3萬元 × 12）／1,000萬 = 3.6%。 ▲房價下跌有利提升租金報酬率。 別以為這個「3.6%」的租金報酬率還不賴，比現在的銀行一年期定期存款利率約1.4%已經高出2.2個百分點，如果再扣除現在大約2%的房貸利率成本，實質租金報酬率只比銀行定存多出0.2個百分點（3.6－2－1.4=0.2）。可見國內房價的確很高，北部地區的租金報酬率大約在2~4%左右，房東們只好盼望以房客的租金來繳房屋貸款，並且賺取房屋日後增值的價差，只有在南部地區有4~8%的租金報酬率行情。 國外房地產機構評估房價是否太高？租金報酬是否划算？則是用「房價租金比」的方式，計算方法剛好是上述「租金報酬率」的倒數，也就是「房屋總價／（每月租金 × 12個月」，意思是「買一間房屋的總價可以讓人租屋住幾年？」或是「要花幾年的租金才能買下一間房子？」 ▲房價租金比太高，民眾的痛苦的感受更深。 而國際間合理的「房價租金比」大約是在20倍到30倍之間，例如前面的案例，房價租金比是 1,000萬元／36萬元 = 27.7倍，雖然倍數偏高但是還算可以接受的範圍。如果想用20倍的房價租金比購屋，就要把1,000萬元的房屋總價砍價到720萬元。 至於台灣的「房價租金比」，根據國外房市機構Global Property Guide的統計數據顯示，雖然台灣的房價已經有所下滑，但是今年初平均房價租金比高達64倍，比中國大陸的38倍、香港的36倍高出快要一倍，離美國及日本等先進國家的28倍、26倍也是高出很多，可見台灣的房價仍然很高。 不過房產業者表示，想當包租公、包租婆的民眾不必被這「64倍」的房價租金比給嚇到，因為這是統計去年台灣房價還很高時的數據，而且應該是台北市「天龍國」的價位，中、南部的租金雖然較低但是房價只有台北市的3分之一到4分之一，所以房價租金比肯定沒這麼高，明年又將實施房地合一稅制，房價如果有進一步下跌，房價租金比在20倍到30倍之間的房子，都可以考慮買進賺租金。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw