新制前掀購屋潮　你誤解房地合一稅了嗎？

[房地王/胡兆陽報導]   房地合一稅制確定明年1月1日實施，並且不溯及既往。換句話說，明年元旦以後購屋的人才會被課新稅，這也使得房產業者調查年底之前想要購屋、以便避開房地合一稅的買氣增加了，但這樣的如意算盤卻不見得打得對。   根據房仲業者最新的調查顯示，有35%以上的民眾有意在今年下半年買屋，不打算買房子的則還是比較多，達到45.4%，但是兩者的差距已經縮小到10個百分點。其中，在有意願購屋的民眾裡，有6成3的比例就是為了趕在房地合一稅制實施之前才買的，原本就有購屋計畫的只有3成6，可見新稅制反而為下半年的房市帶來部分買氣。   ▲新稅制實施前，是不是最佳買屋時機？要看個人情況。  

誤解省稅時間點

然而，不少房產學者認為民眾可能誤解了部分新稅制的規定才有這種想法。首先，房地合一稅制雖然是明年1月1日才實施，但是法令還有一條規定「適用對象包括民國103年1月1日以後購屋，持有不到兩年者」，換言之，如果民眾趕在年底前購屋，但是此新買的房屋在明年之後賣掉，而且持有不到兩年，仍然要被課徵房地合一稅。   所以決定要在年底之前購屋的民眾，第一個要考慮的問題是這間房子可能會持有多久？如果是自住就比較沒差別，因為通常會超過兩年；如果是投資置產，那就一樣要持有超過兩年以上比較好，因為今年底之前賣出的話，會被課奢侈稅，明年之後賣掉，持有房屋時間在2~10年的人只會被課20%的房地合一稅。   ▲房市投資客已經大減，大部分賣屋只會被課20%左右的稅率。  

誤解省稅效益

其次，很多民眾以為年底之前買房子，避開房地合一稅課徵的條件，日後省稅的金額一定會多過一切。實際上，如果是自住型的民眾常常一住就符合6年的持有期間資格，也就擁有賣屋獲利400萬元以內不必課稅，如果撐到明年房市有更低點時才購屋，每坪跌價省下來的購屋總價說不定還比較高，而且坪數買越大，錢省得越多。   例如明年以後買比今年下半年就買50坪的房子，如果每坪因房市不佳而減少了10萬元，那麼購屋者就能省下500萬元的購屋金，這筆錢無論自住還是投資置產而買屋的人，再怎麼閃避房地合一稅也省不到這麼大的效益。   房地合一稅率與綜所稅率比較

房屋持有時間	稅率	所得淨額（萬）	稅率
自用住宅6年	超過400萬10%	52萬以下	5%
10年以上	15%	52萬~117萬	12%
2~10年	20%	117萬~235萬	20%
1~2年	35%	235萬~440萬	30%
1年以下	45%	440萬元以上	40%

   

誤解課稅威力

最後，很多人誤解「自己會被房地合一稅課很多錢」，所以要提前購屋閃避它。事實上，房地合一稅的計算基準是「賣屋獲利 × 課稅稅率」，和現在的奢侈稅計算基準是「賣屋金額 × 課稅稅率」完全不同。   所以課稅的威力、對房市的殺傷力其實沒有奢侈稅來得大，更何況現在房市價格已經很高，未來賣屋想要有獲利，必定是很多年之後才能達成，所以課稅的稅率大約只有15~20％之間，和綜合所得稅率12~20%以上相比差不了多少，不必對新稅制實施太過憂慮。   新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw