不動產變成動產　以房養老再出招

[房地王/盧振池報導]   在國外已經很風行的「以房養老」措施，可以讓老年人的不動產，變成養老金的動產，所以去年政府也正式推出「以房養老」的政策。但是因為申請資格太過嚴格，一件也沒有申辦成功。最近，有新的銀行業者推出新一代的「以房養老」不動產活化方案，馬上就吸引了市場的目光，不僅可以解決目前越來越嚴重的「有屋沒錢」老年化問題，還可以讓房地產業注入新的生機。   ▲國內房地產的活化政策仍有待加強。   去年推出的第一代「以房養老」方案，由土地銀行承辦，規定符合資格的民眾必須是年滿65歲以上、名下有房子而無法取得低收入戶的生活津貼或補助，而且必須沒有直系親屬的財產繼承者（也就是沒有子女、配偶等）的貧困老人，才能方便處理老人往生之後，房屋產權歸屬給銀行的手續。  

老屋繼承問題不小

符合以上資格的民眾，可以將房子信託或質押給銀行，銀行依照房屋市價的高低，每個月支付給老人1萬~3、4萬元不等的養老金，一直到老人往生為止。但這樣的條件規定，讓不少民眾打退堂鼓，因為光是「房屋不能有繼承人」，就讓不少有子女、卻沒有受到照顧的老人家，被第一代「以房養老」方案摒除在外。   第一代和第二代以房養老方案的比較

項目	第一代	第二代
推出業者	土地銀行	合作金庫
年齡限制	65歲以上	65歲+借款年限≧95
繼承限制	限定無繼承者	有繼承者也可申辦
屋主往生	房屋產權歸給銀行	房屋產權歸給繼承者，但賣屋時要先還款
利息問題	無利息負擔	需支付利息（養老金的2.3~2.5%年息）

  有鑑於此，不少銀行業者看見台灣人口老化現象將會催化「以房養老」的長久商機，因此推出第二代「以房養老」活化不動產的方案，把申請的資格放寬為「不需要無財產繼承人」、「抵押的房屋不限定1間」、「最高還可以領到95歲，再視情況加領5年」。   ▲「以房養老」最大的爭議點就是老人財產繼承問題。   以上第二代的「以房養老」方案大幅降低了申請門檻的限制、以及更人性化的規定，讓不少「有房子、沒房貸也沒養老金」的老人激起申辦的興緻，這些人性化的規定包括老人不必先繳以房養老的利息、利息設定上限、財產繼承者可以利用房屋增值的錢清償養老金的利息等，而銀行業者統計最新審核通過的案例，每個月可以領到的養老金就高達9萬元左右。  

對房市也有幫助

仔細想一想台灣特殊的高房價現況，都是因為台灣民眾有很深而且很難改變的「有土斯有財」、以及「房子留給後代子孫」的傳統觀念，使得多數人結婚、立業之後就會存錢、貸款買房子，但是背了一輩子的房貸到退休之時，卻反而沒有太多的現金可以養老過活， 或是要看子女給錢的臉色，其實是很悲哀的事。   ▲不動產也能變出現金，可增加房市的吸引力。   現在有了更好的「以房養老」方案已經成功降低老年人申辦的門檻，再加上人口老化、養老生活的問題越來越多，未來各家銀行也一定會有更精進的「以房養老」方案跟著推出，看來「購屋」又比「租屋」多了一項保障退休生活的好處了。     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw