從數字看房市　解讀房屋交易議價率的涵義

[房地王/胡兆陽報導]   大家都知道最近這一兩年，國內的房地產市場從繁華到冷清，但是現在的「房價已經下跌了多？」、「應該出多少的價格才適當？」卻沒有人可以直接感受到。雖然房市成交價的下滑程度，可以從內政部實價登錄網站裡的資料，但是實際上民眾要買屋、賣屋時的出價高低，還是得從其他數據來做參考，例如「議價率」便是房市交易裡很重要的資訊。   ▲房市交易冷清，議價率也跟著變大。   所謂「議價率」，就是指「議價占賣屋開價」的比率。例如屋主或建商每坪開價40萬元要賣屋，如果最後以每坪35萬元成交，相當於每坪議價5萬元，議價率就是（5萬元／40萬元）＝12.5%，也可以把它視為房價是打了87折（100-12.5）賣出。由以上可知，這12.5%的議價率也象徵房市買方能夠殺價成功的空間。   根據房產業者最近統計的資訊顯示，104年第4季的六大都會區房市議價率平均達到23.1%，換句話說，屋主想賣房子的價格大多會被買方打個77折，才會順利成交、賣出房子。其中，六都之中又以台北市27.1%的議價率最高，高雄市的15.5%的議價率最低。   104年第4季六都房屋議價率排名

排名	城市	議價率（%）
1	台北市	27.1
2	台南市	26.1
3	新北市	23.2
4	台中市	22.8
5	桃園市	22.8
6	高雄市	15.5

資料來源：住商   但是看到這兩大城市的議價率數字比較，可別單純以為現在台北市的買方能砍價砍得多，所以台北市的房市比較「淒慘」、也別因為高雄市的買方能殺價殺得比較少，就此認定高雄市的房市比較「陽光」。因為房市議價率的高低和以下三個因素都有緊密的關聯：  

一  賣方的開價

如果屋主賣方或建商自認為房子的地段很好，不想降太多價格求售，就會把中古屋或新成屋的每坪開價開得比行情還高，等到買方上門議價，再同意給買方多一點的議價空間，就會造成議價率較高的情況。例如台北市的賣方屋主普遍都認為自己房子的地段都很好，所以開價都開得很高，但是部分較急著變現的屋主就會接受較大的議價空間，造成議價率跟著拉大。     ▲屋主主動願意降價，高雄市的房屋議價率隨之大減。  

二　買方的購屋意願

另一種情況是，屋主賣方或建商自認現在的房市較冷淡，所以直接把賣價就大幅調降，此舉就會激起部分買方購屋的意願，買賣雙方的價格差距就不會有太大的差距。例如今年第4季的高雄市房屋交易的議價率只有15.5%，比前一個季度減少了7個百分點之多，不少因素就是賣方主動大降賣價，相對減少了議價的幅度。  

三　市區、市郊議價率有差

許多人總以為市區或人口密集的地方，房屋買賣的議價率較低，市郊或蛋殼區的人口稀少、房屋買賣的議價率一定較高。其實這不是絕對的觀念，因為蛋殼區的房子原本就較少人買賣，開出的價格反而比較貼近市價，議價率就會較低。但是如果蛋殼區有大片的重劃區新蓋成的房子，在供過於求的情況下，議價率就會隨之攀升，想購屋的民眾要把握議價的機會。     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw