房地產關鍵字　搞懂建築融資餘額和房市景氣關聯

[房地王/盧振池報導]   很多人都說：「房地產業是一國經濟的火車頭工業。」會這樣解讀房地產業，是因為國內有太多個內需產業都和房地產業息息相關，例如金融、代銷、營造、鋼鐵、水泥、傢俱、家電、建材、印刷、媒體廣告等多種行業，所以想要觀察房地產景氣的好壞，也要從多方面的指標才能一窺房市景氣的輪廓。本篇要介紹的就是金融銀行層面的－建築融資餘額和房市景氣的關聯。   ▲建商借錢買地蓋屋成常態，因此建築融資餘額和房市景氣關聯性頗高。   什麼是「建築融資餘額」？先從字面上解釋，「建築」就是指國內的建築、營造業者，也就泛指建商、建設公司之意；「融資」是向銀行、或其他金融機構借錢的意思；「餘額」則是指，國內建商向銀行、金融機構借了錢、扣掉還了錢的部分，仍然沒有償還完畢的借款金額。   舉例來說，今年2月底的建築融資餘額原本是1.6106兆元，經3月一整個月的營運，有的建商賺了錢去銀行還錢、有的建商卻再借錢來買地，使得最近中央銀行公布今年3月份的建築融資餘額比2月增加了144億元，成為1.625兆元。     每個月的月底，掌管國內金融市場利率及匯率的中央銀行都會公布前一個月的建築融資餘額。銀行業者表示，中央銀行之所以公布建築融資餘額的數字供外界參考，主要是因為和房地產相關的土地、營建材料的金額都不低，建商勢必要向銀行等金融機構借錢才蓋得起房子，而銀行如果把錢借出去太多，雖然會使得營運更好，但是也會增加呆帳等營運風險。現在有了整體建築融資餘額的數字，就能對照自家銀行的營運風險是否跟著提升之中。  

建築融資餘額、推案量成正比

但是對於建商和一般民眾而言，建築融資餘額的變化卻代表著房地產市場推案量的變化，反映出未來房市景氣的可能走向。例如，建商如果看好房市未來的景氣，便會積極借錢買地，建築融資餘額就開始增加，建商拿到土地再經過1~3個月、甚至半年的規劃後，房地產市場的推案量就開始增加了，所以建築融資餘額和建商的推案量兩者是「正比」的關係。       相反的，建商如果看壞房市未來的景氣，便積極賣餘屋、還掉銀行的借款、不想推案，建築融資餘額就開始減少，此時房地產市場的推案量就逐漸減少，等待下一次房市的景氣有觸底回春的跡象之後，建商才開始借錢買地，建築融資餘額又開始增加，重回前面說的房市景氣循環的步調。  

建商推案仍謹慎

值得注意的是，前面提到建商借錢買到土地之後，要再經過1~3個月、甚至半年的規劃才會推案，所以建築融資餘額的變化也要看長時間的「年增率」，而非「月增率」才比較有意義。從去年12月以來，每個月的建築融資餘額就一直呈現年度的負成長，顯示建商自己也看淡房市的後勢而減少借錢買地的動作，因此現階段房市景氣還在谷底盤整。     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw