不動產法律系列 千奇百怪瑕疵類型能否求償

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  作者:謝彥安 律師 日前曾有媒體報導,近年買方購屋後,開始會找尋各種以前不曾見過、可謂千奇百怪之瑕疵,例如:簽約後才發現天花板較低、天花板內是樓上的糞管及汙水管、只有電梯沒有樓梯、大樓曾經因颱風淹水、室內廚具有缺件…等等問題,主張因仲介或賣方並未告知,而請求賠償,是否有理? 房屋瑕疵 早期東方人一向以合為貴而不喜訟,但近年在受西方影響下,開始有越來越多的民眾認為要以訴訟保障自身權,自然會出現各種新式爭議類型,此為正常民主社會之進程,社會輿論應抱持著開放、客觀的態度來審視此情況,不應視為洪水猛獸。 買方購屋後要求償之對象,分成對仲介及賣方部分,其請求依據及方式也不盡相同,本文主要在探討對賣方求償的部分。 按物之出賣人,對於買受人,應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵、無滅失或減少其通常效用、或契約預定效用之瑕疵,買賣因物有瑕疵,買受人得解除其契約,或請求減少其價金。此為民法對於瑕疵求償之規定,亦即,如房屋瑕疵確實會構成價值減少、效用減損等情況,則買方可以向賣方求償。 實務上常遭遇的問題,就在如何認定房屋價值減少或效用減損,例如案例中:天花板內是樓上的糞管及汙水管,如果會發生惡臭,有可能讓人難以居住而效用減損;大樓曾經因颱風淹水,可能因泡水導致房價減損。但一旦賣方否認,買方就要舉證證明,在法院聲請鑑定就是常用的方式。 另外,如果房屋價值或效用減少之程度,無關重要者,是不能視為瑕疵。且買受人於契約成立時,已經知房屋有瑕疵者,賣方則不負擔保之責。像案例中:天花板較低、只有電梯沒有樓梯、室內廚具有缺件等問題,恐屬輕微瑕疵或根本非瑕疵,又如賣方簽約前已經告知該等瑕疵(常見賣方於不動產現況說明書加註者),買方皆不能再為求償,須特別注意。     延伸閱讀 不動產法律系列 震災住戶如何選擇求償對象 快樂購屋術 買房注意事項撿便宜別撿到大白鯊 不動產法律系列 適時發函確保權益 不動產法律系列 請神容易送神難-淺談強制搬遷 新聞提供:房地王-新屋建案在地網 http://housetube.tw
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