2017大臺中不動產高峰論壇

 

2017大臺中不動產高峰論壇

  由台中市房地產、官、學界逾二十個地政團體所組成的”台中市不動產聯盟”，所辦理的2017大台中不動產高峰論壇，於1/13下午正式在逢甲大學育樂館熱鬧舉行，現場擠進二千多位地政士、不動產仲介、代銷、經紀人、估價師等從業人員及民眾到場聆聽，場面盛大。   台中市不動產聯盟協會理事長李嘉嬴表示，2016年大台中房地產熱度不足，政府應減少對市場的干預，只需要健全不動產相關法令，讓房市交易回歸市場機制。而大台中不動產高峰論壇已邁入第9年，每年均邀請具代表性的意見領袖，針對當年度房地產關注焦點及時事議題，以多元角度分析討論、激盪正反兩面議題思考，提供不動產業界最即時、客觀的不動產新知交流平台，歷年也都引發熱烈迴響，對於大台中不動產市場健全穩定發展，助益良多，該論壇也可作為溝通平台，成為政府施政參考來源。   台中市長林佳龍與都市發展局長王俊傑受邀共同發表演說，以「大台中都市規劃與發展策略」為題，暢談台中城市發展脈動，林市長表示，去年台中市的不動產發展除了受到大環境不景氣影響，導致房市低迷，整體投資不足也是經濟冷清的原因之一，尤其政府的公共投資也在過去幾年遞減投資比例；他曾經向蔡英文總統提出應該以3年5000億元擴大公共建設的投資，最近行政院也對外表示將推出2兆元擴大公共建設投資，特別針對軌道、水、綠能、數位等4大基礎建設，未來將以特別預算或追加預算方式向民眾宣布。   林市長也說，因應全國地價稅調整，台中市向中央提出4項建議，包括爭取財政部同意放寬自用住宅用地優惠稅率申請期限從9月延長至11月底，共增加2萬4000戶申辦自用住宅；為避免重劃完成的土地，地主稅負影響過於急劇，也建議中央同意重劃地區內土地得延長減徵期間，緩步恢復全額課徵，並協調銀行分期或延期繳納。另外，市府也建請財政部修正土地稅法，適度調降各級距累進稅率；對於每三年才調整一次的地價稅，市府也建議內政部縮短時間，獲同意朝兩年調整一次方向修法。   林市長指出，台中市區域都市計畫已提送內政部審議，其中，台中火車站整體開發的「大車站計畫」已獲通過；交通建設部分，「微笑山手線」成追線獲交通部核定並編列預算推動；捷運藍線也獲交通部複審通過，送行政院核定後即可展開；清泉崗機場則升級為國際機場，機場周邊的都市計畫也在調整，結合智慧機械與航太產業，更進一步推動與台中港「市港合作」，成功引進日本三井不動產在台中港區設置國際型購物中心(Outlet Park)等。   產業發展方面，智慧機械產業推動方案以台中市作為「智慧機械之都」，市府大量招商，促進產學研合作，操之在己的均全力以赴；林市長認為，在景氣不好的時候，更要做好奠基工程，政府就是要因應經濟變化，在對的時間做對的事情，他作為中央地方的溝通管道，也會將大家的想法與建議確實傳達給中央。   另外，論壇另一個鎂光燈焦點，市場多空多頭二大代表人物政治大學張金鶚教授、戴德梁行顏炳立總經理難得同台，另台中市不動產開發公會邱崇喆理事長、不動產仲介公會全聯會林正雄理事長、台中市不動產代銷公會謝坤成理事長三位業界代表擔任與談人，分別就2017年不動產發展趨勢發表看法。   張金鶚教授表示台灣的房地產歷經了四次的景氣循環，大多呈現擴短縮長(短期大漲、長期小回)的狀況，而在最近一次景氣期，十年內「房價、GDP、平均所得」各自成長了65%及25%、20%，房價與所得間的大幅落差，也顯示房市過熱確實到了應盤整修正的時候了。因此，他主張健全房市沒有萬靈丹，應該就財稅、金融、房市、租屋、國土規劃等五個面向來改革。   財稅改革方面，張金鶚主張應將「非自住房屋擁有者」的房地產「持有成本」與「交易成本」合理提高，也就是地方政府應調整房屋評定現值與公告地價、公告現值至合理稅基，並落實囤房稅的課徵；金融改革方面，透過金融手段緊縮非自用住宅貸款成數及調高其利率，並嚴格控管工業用地、農地、土建融資貸款；房市改革方面，張金鶚認為應揭露正確的房市訊息並予以透明化，尤以預售屋應即刻實價登錄，對於登錄不實應有明確罰則；租屋改革方面，健全並擴大租屋市場的質與量，政府以代租代管方案協助民間空屋釋出，提供弱勢者租金補貼與租屋協助，並制定租屋條例確保租賃權益；國土規劃方面，除了均衡南北就業機會，另外也應加強新社區開發、老舊社區的更新、大眾運輸與公共建設。   最後，張金鶚分析未來房市樂觀至少有3~5年的盤整期，悲觀的話可能10年後才有機會反轉。而對房價跌幅樂觀來看，可能有約一、二成之跌幅，而從悲觀的角度來看則可能有50%腰斬之虞，故在量縮價緩跌的房市氛圍中，呼籲業者或消費者應保守審慎、多方觀察來因應當前困境。   素有房市名嘴之稱的顏炳立總經理，一上台便強調這幾年重稅壓垮了台灣房市，目前呈現富人跑了、錢走了、投資市場掛了、豪宅重傷了等現象，降價求售、搶錢已成未來市場主流。因此，顏炳立毫不客氣抨擊小英政府，這幾年房地產已經相當的不景氣，猶如一隻黑天鵝還不夠，綠色房市「蘇」「花」改更是讓房市雪上加霜。   所以，顏炳立具體建議現階段買屋應以地段、環境、可及性作為考量，在政策加持與建設利多、交通便利的推案有市場；尤其重劃區內地段環境好，房價有上漲機會，因為環境能形塑價格。在負利率時代，可以選擇買下修20%的土地；投資3~4%有穩定收益的店面。「價格」是2017年買盤最大的誘因，至於何時景氣才會回檔，顏炳立斬釘截鐵的說「等六年後風再起」。   與談人邱崇喆理事長指出，政府不是只從持有稅來增加稅收，應從整體經濟帶起來，稅收才會全面增加，房市、乃至於全國產業的不景氣，主要是缺乏內需市場投資，過去制度的改革，完全忽略產業的聲音，因此將產業打下來，也打擊到經濟，應該提升人民所得讓大家有購屋能力，才是政府該做的事情。他也向在場業者喊話「信心沉著，繼續忍耐」，因為就「快看到春燕了！」   另一位與談人林正雄理事長說，這3年房市交易數從38萬棟掉到24萬棟，政府無動於衷令人訝異。去年推案戶數與待售房屋數量，甚至出現了「死亡交叉」影響全國的稅收，近期各項經濟指標雖顯著回溫，但房市價、量仍委靡不振，他非常憂心表示，政策影響房市甚鉅，呼籲政府檢討稅制、鬆綁稅率，維持房市穩定。   最後，謝坤成理事長認為，政府應扮演的角色是制定好且穩定的政策，但這幾年政府法規一直在修改，像建案公設愈來愈多幾乎占總坪數1/3，房價當然會變貴。建議政府公設比和公共設施應有必要的調整！另外，他覺得國內房市有此地步，也是許多觀念偏頗的人士妄加評論，導致影響到整個自由市場的運作，期待未來學者不再隨意運用「歷史資料」，妄自斷定未來的發展。   全程參與論壇的台中市不動產聯盟協會創會理事長黃昭閔會後表示，雖然大環境各種因素對房市有所衝擊，甚至學者專家一致看壞後勢發展，然這二年多來在林佳龍市長用心推動各項市政建設，包括大台中山手線、市港合作、社會住宅、航太4.0產業新聚落、清泉崗機場升級國際機場、中央通過智慧機械產業方案、捷運藍線獲交通部同意、74號快速道路銜接中山高…等，吸引鄰近中部縣市地區就學、就業、消費等流動人口選擇來台中市置產，讓升格直轄市轉骨變大人的台中市仍具房地產投資潛力，社會增加的人口紅利將是不動產業繼續維繫生存下去的利基點。   端看正心、大中不動產估價師聯合事務所，於此次論壇特刊所發布的2016大台中總體房市回顧與分析，雖然台中市去年105年度買賣移轉件數為32,753棟，相較於104年約年減26%，但是仍有房地產十年期平均值七成的水準，因此，黃昭閔鼓勵不動產開發業者與仲介、代銷業者、地政士不要因此氣餒，應自我期許106年應該更用心經營，致力於建案品質的維護、服務水準的提升，爭取約三萬名左右有實際購屋需求者的信賴與認同，還是可以在不景氣中有爭氣的表現。   當天論壇的主持人逢甲大學總務長陳建元事後於臉書發表感言表示，觀眾聽到顏炳立罵的很大力很高興也很支持，所以從這來看，張金鶚老師很勇敢，雖千萬人吾往矣!然而張金鶚老師說這就像逢甲夜市小販的大聲叫賣聲，彼此有火花，但缺乏深度討論。名嘴操作民眾或是講產業界想聽的話，對於整體住宅政策沒有幫助，只從投資商品來看不動產，實在很難有政策正當性。再者，房市與股市不同，股市沒有投資者將使製造業沒有資金支援影響經濟發展與科技創新，房市沒有投資客，則回到有效需求上，反而合理。所以經濟發展火車頭必須是製造業而不能是不動產。另外，台灣這幾年房市多頭與全球化不均衡發展與金融全球化有關，不動產業過度擴張，所以過去政府打房始終難有成效，也促使最終台灣不動產稅多管齊下，主要還是在全球經濟成長趨緩下，台灣房市也開始冷卻下來。陳建元進一步提到去年冷了一年，產業哀聲高漲，張老師說政府切莫因此就開始救市。但他認為在現今產業只有哀叫而沒有眾多廠商倒下之際，政治利益與民意不足以讓政治人物有施行救市之政策驅動力。所以現階段來看，緩跌是政治經濟利益的均衡點，短期不會改變。因此，現今業者要比氣長，而這與持有稅有關，或許業者可以好好檢視不動產稅中有那些是重複或與時代不合而課徵的，但不能從投資商品來看，才能爭取時間等待春天來臨。所以短期救世主還不會來!   發稿單位：台中市不動產聯盟協會 新聞聯絡人：黃昭閔 創會理事長 代理人：宋明一估價師 電話：(04)2462-1122