兩岸直航 將掀起商務型酒店式公寓需求

兩岸包機直航在即，看好三通後的商務需求，今年的不少新推案多打出酒店式公寓和商務概念，售價也比同區域產品高出一些。信義代銷表示，酒店式公寓因訴求引進精緻的酒店式服務，租金報酬率確實比一般套房高出許多，可達6%~10%，但值得注意的是，同類型的產品，位處不同的地段，其出租率與投報率也會有很大的差別，以許多高階主管來說，傳統仍偏好信義計畫區、大直以及天母或是大安區等優質地段，在客戶族群的區隔下，租金報酬率也有差異。差距至少2個百分點。信義代銷協理何胤諭指出，酒店式公寓與公寓式酒店，香港多稱為服務式住宅，都是提供類似居家的格局以及酒店式的服務。在格局上，通常除了一般酒店的臥室與衛浴外，還有廚房、客廳、甚至書房等；而在配備上，也提供一般酒店沒有之諸如廚具、微波爐、影碟機等設備。此外，亦提供類似酒店的服務，諸如入住與退房登記、家居清潔、送餐、衣服洗熨、叫醒服務等。兩者主要的差別是在於產權與經營管理的模式。 酒店式公寓是由開發商將酒店的每套客房分割成獨立的產權出售給買主，並聘請專業的酒店管理公司負責經營與管理。買主擁有產權，所以可自住、可出租、可轉售；一般買主都是收取租金以換取長期的投資收益，或是出售以賺取差價。而公寓式酒店指按公寓式分隔出租的酒店；簡單地說，就是設置於酒店內部，以公寓形式存在的酒店套房，其產權一般由酒店經營者所有，經營與管理模式也與一般酒店無太大差異。一般說來，在相同檔次的房型與設施的基礎上做比較，酒店式公寓的租金較一般酒店便宜，而公寓式酒店則與一般酒店無異。 目前來說，台灣租金水準最高，知名度也最高的酒店式公寓個案，莫過於只租不賣的新光信義傑仕堡，其18~27坪的商務套房，每坪每月租金達5500-6500元左右，換言之，每間一個月租金至少12~15萬不等，儘管如此，出租率仍高居不下。至於中山區的遠雄首席，23坪的產品租金一個月則開價7萬8，每坪租金約在3000元左右。 商務型的酒店式公寓租金高出一般住宅許多，看似不可思議，但站在企業主的觀點來看，其實頗為划算。不少外商企業主管到台灣出差都住五星級飯店，住一晚房價從6000元到一萬不等，住一個月至少要18萬，相較之下，酒店式公寓不但租金較低且享受的空間較大，同時又可享有飯店化的服務，且大幅節省了出差費用，對商務型的旅客來說是更理想的選擇。 另一方面，相較於香港、首爾、東京、新加坡等國際都市的酒店式公寓，月租金行情每坪從4000~8000元不等，台灣大多在3000~4000元屬於中間價位，總價則在1000~2500萬元之間，即使單價高，產品去化速度還是相當快。根據信義代銷調查，今年三、四月間隨著三通直航的時程逐步塵埃落定，該種產品的銷售更是氣勢如虹，凡是訴求酒店式公寓或商務會館的產品，大約有6~7成以上的客戶都是遊走各國或兩岸的空中飛人，當然也不乏投資型客戶的身影，讓市場更加確信，酒店式公寓住房需求有增無減。 不過何胤諭也提醒，有意投資酒店式公寓的社會大眾，由於標榜酒店式公寓的產品愈來愈多，但由於其承租的主力客層多是外商或本國的中高階主管，居住的地段也強調地位的表徵，以代銷業者觀察，這些客層喜好的地段仍以信義計畫區、大直重劃區、大安區、天母及內科等接受度最高，比起其他地區，租金及報酬率的差異也大，兩者的投報率甚至可達兩個百分點。 因此，何胤諭建議，買入該類型產品，是否是知名度高且具規模的物業管理公司，可作為判斷依據，因其酒店式服務品質能否維持，將決定交屋後租金行情，否則就與一般套房無異。目前市場上酒店式公寓概念的商務套房案供給仍屬少數，坪數在25~35坪的1+1中型坪數產品供給更少，與套房相比，這類產品不僅提供飯店式的服務，居住空間也較可滿足商務客的需求。前不久日本趨勢專家大前研一來台演說，也對台灣的三通議題持正面的態度，他預測五年之後，陸客來台的人次將到達每年兩千萬人次。而從港澳的經驗來看，皆是靠陸客帶進龐大商機，相較之下，台灣的酒店式公寓熱潮現在才剛起步而已。

目前北市最新的酒店式公寓推案行情表
基泰國際	基隆路	20-40	80
台北Midtown	南京松江站	15-30	85
明日世界	南港經貿園區	30-35	80
雅璞涵館	堤頂大道	30-33	80-88
遠雄首府	中山區林森北路	25-52	未定
遠雄藝朗	內湖五期	28-38	70

吳銘鴻 2008/05/19