投資日本不動產正夯（三）租稅篇

[房地王/吳正治報導] 很多人說：日本的民族性和德國人一樣，都是屬於很嚴謹的民族，這一點可以從兩國的汽車工藝看得出來，例如日本的豐田汽車及德國的賓士、BMW都是很好的汽車品牌。買賣不動產也是一樣，台灣人到日本投資房地產，也一定會遇到許多嚴謹的租稅規定，投資前一定要仔細暸解清楚。 首先在租金收入方面，日本東京的都市和市郊房租的金額差異，和台北市一樣都相差很大，以知名的銀座商圈為例，區內大約三房的住宅一個月的租金大約要新台幣24萬元，還原日本和台灣民眾的所得水準後，大約為台北市一個月12萬元的租金，這當然是高薪家庭才能負擔得起。 ▲銀座是東京市地價最貴的區域。 但是若是到了東京市郊，單一層建坪約20坪的四樓透天樓房，總價大概要新台幣2000萬元，每個月的租金約可收到新台幣12萬元以上，年租金報酬率已經接近7％，的確是比大台北地區好很多，但是這還沒有扣除日本政府要對你課徵的各項稅負，所以實際的租金報酬率大約是6％左右。 ▲日本市郊地區有不少透天厝及透天店面。

日本課稅不輕

那麼投資日本不動產到底會有哪些稅負及費用呢？投資者又該如何申報，日本政府才能依價格課稅呢？原來日本也有類似我們8月1日才剛實施的「實價登錄」制度，當你買進日本不動產之後的20天之內，承辦的銀行或自己有義務向日本財物省申報買進的價格及購買人名稱等資訊。 另外在台灣買房子，買方必須繳交契稅（大約是房屋評定現值的千分之七點五）給政府，在日本則是買方要繳交「不動產登錄稅」、「取得稅」、「印花稅」等，這些費用加起來大約是房屋總價的3～4%，可見在日本買進不動產的稅負要比台灣高出不少。 另外在日本買進不動產，還必須被課徵總價5%的消費稅，麻煩的是，日本國會最近還通過這項消費稅在2014年將調高到8%，到了2015年時更要調漲到10%，這一點投資人要特別留意。 ▲買進日本的不動產，必須被課徵總價5%的消費稅。

房仲費不便宜

除了給政府部門的稅金之外，在日本買不動產時必須支付的另一項大筆費用就是仲介費。買方要支付給日本仲介業者成交價的3%，再外加6萬日圓；賣方則只要支付成交價的3%給仲介業者即可（在台灣，則是買方付成交價的1%，賣方付成交價的4%給仲介業者）。 ▲日本房仲業收取的買賣服務費比台灣高。 由此可知，買進日本的不動產之前，應該要好好算一算可能要付出去的購屋成本。 新聞提供：房地王-新屋在地網  http://housetube.tw