是陷阱還是商機？　投資老公寓先三思

[房地王/吳正治報導] 台北市文林苑的反對拆遷戶抗議事件還沒落幕，文林苑的同意遷戶也跟著向市政府抗議，指責現有法令及公權力沒有保障配合都更的善良拆遷戶，使得老公寓的都更議題及投資價值的話題再度浮上枱面。 ▲老公寓的投資價值深受政策影響。 如果先不談論都市更新的題材，買下老公寓的優點其實很多。首先老公寓只有樓梯、沒有電梯也沒有社區花圃等非必要的設施，所以老公寓的公設比通常很低，至少都在15%以下，比起現在大樓或華廈的平均33%以上，一戶30坪房子的室內空間至少就多出4~6坪左右。 ▲老公寓沒有大樓多餘的交誼廳空間，所以坪數較為實在。

老公寓坪數較實在

如果只以新建案開價一坪40萬元計算，4坪的空間就價值160萬元，相當於一個家庭必須不吃不喝將近3年。而且一間26坪的公寓就可以隔出三房的房間，反之現在的新建大樓30坪只隔兩房的卻比比皆是。 透天、公寓與大樓的優缺點比較 買公寓還有一個不錯的優點，就是每個月可以省下1,000至2,000元左右的大樓管理費，以房屋貸款20年期間計算，住在公寓的民眾就可以省下24萬至48萬元的管理費支出。 ▲大樓的電梯維修及用電費用相當高昂。 如果再加上老公寓未來能成功都市更新的利益，市中心的老公寓就更具有居住及投資價值了。例如去年房地王-新屋在地網的資料顯示，台北市新建案的每坪開價達到103萬元，然而內政部實價登錄資料裡的大安區30多年老公寓平均每坪交易價格也高達77萬至82萬元之間，老公寓的成交價竟然達到預售案開價的8成，可見市中心老公寓的都更想像空間極大。 不過，在文林苑都更疑慮發生之後，台北市大安區的老公寓每坪交易價格已經下跌到70萬至75萬元之間，下跌幅度將近一成，主要還是老公寓的都市更新並沒有想像中簡單。 ▲都市更新對城市發展有利，但卻不容易做到。

公寓都更約耗時8年

一般而言，一件都更案從開始協商到建案開工，平均要花上8年的時間，而且最近幾年的成功機率不到5%，等於每20件都更案才有一個建案成功興建，協商都更的時間一旦拖太久，公寓裡的住戶就容易出現更多的雜音，最後導致破局。 尤其最近主導都市更新的內政部還著手修訂都更條例，把條例中的第25條之一「對於少數不同意合建協議的住戶或地主，都更實施者得申請主管機關徵收」的條文刪除，等於增加了老公寓都更的困難。 ▲老公寓能否變成百大名宅？成功機率其實很低。 由此可知，老公寓的好處及商機完全取決於個人的需求，如果你的資金有限，但是嚮往住在市中心，或是正值壯年、而且自認眼光精確的房地產投資者，那麼老公寓就能符合你的需求；但是如果你沒有太多的時間或多餘的資金，足以等待老公寓的都市更新計畫，最好不要冒然投入老公寓的都更利益之中。 新聞提供：房地王-新屋在地網  http://housetube.tw