認識法拍屋　該出多少價格才合理？

[房地王/吳正治報導] 全球經濟景氣逐步復甦，民眾繳不起房屋貸款的情形變少了，連帶使得法拍屋案件日益減少，這表示想在法拍屋市場撿便宜的民眾，在法拍案件減少的時刻，出價得更加精準、合理，才能比別人買到更加物美價廉的法拍屋。 ▲法拍屋的價格不是廣告說了算。 能不能標下法拍屋取決於你下標的金額，出價太低就會錯失得標機會；出價太高又會白白浪費辛苦錢。所以想要精準的出價，事先的準備工作不可少，至少要先參考以下的五種價格，再決定心目中最後的下標價格。

一、法拍公告底價

首先在每個法拍屋的物件公告裡，都一定會寫明這次法拍屋的公告底價，換言之，你必須出價比這個公告底價高才有得標的機會。千萬別無視公告裡的法拍底價，然後傻傻地研究老半天，最後在法拍屋標單上寫出低於底價的價格，那麼這張標單就會被認定為「廢標單」。 ▲法拍屋公告的內容應詳閱清楚。 因此，法拍屋物件公告的底價象徵這個房子的基本價值，它通常比市價低，但是也可能比市價高（因為房屋債權人想要多拿回一點價款），所以能接受底價的人才去下標，不能接受的就應該另找別的合適案件。

二、前一次拍賣的底價

如果法拍屋之前的底價訂得太高，導致無人投標就會以「流標」收場，此時這個法拍屋下次的拍賣底價就會再打折（通常是打8折，例如總價1,000萬元變成800萬元），以降低底價的方式吸引更多對這間法拍屋有興趣的民眾來投標。 ▲拍賣屋的底價若訂得太高，民眾就會興趣缺缺。 所以當你觀看物件公告裡法拍屋的底價時，還要再留意這個物件的「拍次」是多少？拍次欄寫「1」，代表只是第1次拍賣；拍次欄寫「2」，代表已經是第2次拍賣，依此類推。如果是第2次拍賣的法拍屋，那麼出價就不要超過這間法拍屋第1次拍賣的底價（例如前面例子的1,000萬元底價），這樣才不會買貴了。

三、當地法拍行情、中古屋行情

預售建案有區域行情，中古屋有區域的行情，法拍屋也有這個區域自己的行情，而且每個區域的法拍屋行情都不盡相同。例如台北市的文山區、新北市的永和區、高雄市的苓雅區都屬於熱門的公教氣息較濃厚的區域，法拍屋行情就會比較貼近當地的中古屋行情；相反的，如果是冷門的地區，法拍屋行情也會離中古屋市場價格更遠。 ▲台北市文山區有許多公教機構提振住戶水準，法拍行情也比較高。 例如，一般房市裡法拍行情大約是中古屋行情的8折左右。但是居民水準較佳的永和區的法拍屋行情大概只能打9折。以永和區中古屋行情大約一坪45萬元計算，大約要出價到每坪40.5萬元才能標到法拍屋（45 ÷ 0.9＝40.5），如果不懂得當地的法拍行情，仍然以每坪36萬元（45 ÷ 0.8＝36）下標，就會落得「高分落榜」的下場。

四、購屋能力的價格

最後，當你準備出價之前，還是要回歸到自己財務能力可及的價格。因為很多人有鑑於法拍屋價格會比一般的房價低個2成，於是就「大膽買進」市中心的法拍屋，或是總價偏高的透天、別墅或豪宅的法拍屋，但是卻沒料到每個月龐大房貸的壓力，或是日後要準備的高額自備款、裝修及點交搬遷費用等，等到標下法拍屋之後，就會變成惡夢的開始了。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw