房市泡沬徵兆該怎麼看？

[房地王/吳正治報導] 自從前一次的房市景氣最低點－民國91年發生的SARS疫情之後，國內的房地產市場就展開了11年的多頭行情，直到現在，這一波多頭的房市都還沒有變成空頭市場。但是俗話說：「小心駛得萬年船」，任何金融商品或投資市場都不會只有多頭、沒有空頭，所以在此房市一片樂觀的情況下，我們應該學習並警惕房市可能泡沬的徵兆。 ▲房子越蓋越多，要當心房市是否泡沬化的問題。

空屋數大增

房地產市場會不會泡沫，第一個要看的是「供給」和「需求」是否失控？而空屋數量的多寡可以直接顯示出房地產市面上的供需狀況。至於「空屋」的認定，是根據台灣電力公司計算每戶每月的用電費，如果沒有達到基本度數，就認定這一戶房屋是空屋，這項認定標準也廣為房地產業界使用。 如果空屋數增加，代表供給大於需求，此時若是平均房價還繼續往上漲，房市的泡沬危機就越大；如果空屋數減少，代表供給小於需求，此時房價的溫和上揚就比較理直氣壯，房市的泡沫危機就越小。 ▲空屋數太多，也會阻礙經濟的發展。 根據中央銀行最新發布的「金融穩定報告」中提到，去年底的國內空屋數已經超過142萬戶，比前一年度增加了1.6萬戶。不過，在SARS疫情發生之前，國內的空屋數量只有84萬戶左右，換句話說這11年來，國內的空屋數一共增加了58萬戶，平均一年就增加了5.2萬戶。 可喜的是，前一年度的空屋數只增加了1.6萬戶，比平均值少了很多，可見這幾年空屋數增加的速度已經有減緩的跡象，這都是奢侈稅、實價登錄、中央銀行擴大房貸信用管制的政策發揮了作用，而建商克制推案量、民眾克制、不盲從買屋投資也是原因之一。 不過，不斷攀高的空屋數量對社會經濟的發展就是一種浪費，這些空屋數量也不一定都是賣不掉或產權有疑慮的房子，許多是投資客買了之後才發現租不出去，又因為兩年內賣出要被課徵奢侈稅的限制，所以只好繼續放著等房客，也造成租屋市場投資報酬越來越低的情形。 ▲租屋廣告單越多，代表房市景氣越差。

資金行情泡滅時

經歷過這一次長達11年多頭房市的房地產從業人員或是投資客，大多沒有經歷過前一波民國76年房市飆漲及隨後崩盤的情景。當時是因為台灣經濟奇蹟創造了大筆外匯，使得台幣大幅升值，外資熱錢瘋狂流入造成「台灣錢淹腳目」的盛況。 國內、國外資金也湧向股市、房市，台灣加權股價指數從4,000多點飆上現在都沒有被超越的歷史指數12,682點，當時的股王－國泰人壽一張股票價值197.5萬元，可以買到台北市一間套房；當時的預售屋市場則是上演「一日三市」行情，早上、下午、晚上的成交行情一路往上調，很多個案未公開就賣光光，房價漲一倍的比比皆是，例如林口的房價從每坪10萬元漲到20多萬元。 ▲林口地區的房價十幾年前曾經慘跌過。 但是隨後因為股市資金行情破滅之後，指數從1萬多點殺到3,000多點，許多人在股市的錢慘賠之後繳不出房貸，紛紛斷頭殺出房子，造成房市恐慌、房價跟著崩盤，而且在低檔震盪了至少7~8年。 現在這一波房市的多頭行情也是因為全球及國內的資金寬鬆、利率始終在低檔，大家沒有更好的投資工具，於是紛紛把錢投入房市，造成房價不斷上揚。 然而，最近的國際金融情勢是美國傳出可能因為經濟好轉，而逐步縮減資金寬鬆的規模，如果中央銀行跟進調高市場的利率，國內資金寬鬆及低利率的情勢就會改變，到時候若是房市出現大量抛售潮時，房市就可能出現泡沬行情，民眾不可不慎。 新聞提供：房地王-新屋在地網  http://housetube.tw