豪宅實價登錄出爐　吹皺房市春水

[房地王/吳正治報導] 最近飽受「報低不報高」批評的實價登錄資訊網頁，終於在日前刊登出全台最昂貴的住宅交易行情－每坪260萬元，這棟住宅大樓即是位在台北市信義計畫區的「皇翔御琚」。這麼高的住宅成交價，其實背後有不少房市問題值得探討，例如台灣真的有「天價」豪宅的市場？中、南部的豪宅價格會不會跟著飆漲？真、假豪宅會不會打亂整個房市行情？ ▲信義計畫區的豪宅房價屢創新高。 曾經名列「亞洲十大豪宅」排行榜的「皇翔御琚」建案，這次實價登錄的戶別位置在四樓，成交總價高達5.15億元，扣除車位的面積之後，每坪成交價約是260萬元，雖然比先前號稱每坪300萬元的行情低了13.3%，但是還是比先前的最高實價登錄豪宅「仁愛一品」（位在台北市仁愛路）的每坪240萬元成交價，貴了將近10%。

一坪價格足可買一間房子

先不論一戶5億多的住宅價格，能有幾個人買得起，光是一坪「260萬元」的數字，大概就可以買到中、南部一戶中古屋的房子，因此這個成交價立即會讓人聯想到：台灣的房地產市場是不是衝太快了？會不會讓已經漲很多的房市再掀起飆漲風潮？那麼房市泡沬危機是不是更近了？ ▲豪宅的房價越高，房市泡沫的疑慮就越大。 其實大家不必多慮，因為全世界的豪宅大多是各自獨立的房地產市場，它與一般的住宅市場其實是各自發展、互不相影響的。美國著名的心理學家亞伯拉罕．馬斯洛（Abraham Maslow）即提出非常有名的「金字塔需求層次理論」，裡面提到達成最上層的「自我實現需求」的人，已經是少數中的少數，大部分的人都是尋求生活的「安全」、「基本生理」需求， 所以豪宅與一般住宅，兩者訴求的客層明顯不同，不論全球景氣如何變化，富有的人永遠有追求更高級住宅的需求，所以金字塔頂端的住宅價格會繼續上漲，但因為買得起的人畢竟是少數，所以類似「皇翔御琚」的成交案件久久才會一次，對於到處推案、產品種類繁多的一般住宅市場價格，不會產生推波助瀾的情形。

豪宅、民宅客層各不相同

而且金字塔中層及底層的住屋價格，主要是看這些民眾的購屋能力是否增加？房市供給的量是否飽和或不足？並不是鄰近的豪宅成交價上漲就能成功帶動漲勢的，因為買不起豪宅附近房子的民眾，反而陸續往市郊、較便宜的區域購屋，市區房價的漲勢反而會被壓抑下來。 ▲豪宅的房價未必能全面帶動周邊的房價。 不過，中、南部的豪宅市場的確會因為北部的豪宅效應，而出現上揚的局勢，例如下半年寶璽建設在台中市七期重劃區府會園道旁的新建案，預估開價將達到每坪75萬至85萬元，創下台中市豪宅的新天價；高雄市光榮碼頭旁的國揚建設「國硯」建案，高樓層面海的房價也將以每坪100萬元開出，同樣創下高雄市有史以來的豪宅天價。 ▲國揚建設的「國硯」建案將創下高雄市豪宅最高開價紀錄。 不過，從「皇翔御琚」開價每坪300多萬元，實際成交260萬元、「勤美樸真」開價每坪200多萬元，實際成交170多萬元，這兩個例子可以看出豪宅的開價大多僅供參考，而且豪宅的價格容易在房市多頭的時刻飆漲，也容易在房市空頭的時期狂跌。因此想要買豪宅的民眾，記得要多多比較再出價，才不會吃了悶虧。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw