從香港房市看台灣房地產走向

[房地王／吳正治報導] 香港、台灣和中國大陸被外界稱為「兩岸三地」，不僅這三個地方有相似的文化背景，連近年來房價飆漲、民眾難圓購屋美夢的情況都頗為類似。尤其號稱「東方明珠」的香港，和台灣一樣都屬於地狹人稠的地理環境，房價飆漲的速度更不輸給台灣，但是現在國際金融局勢的改變，已經讓香港房市面臨重大轉變，正好可以給房價也大漲多年的台灣房地產業界深沈的省思。 ▲香港地狹人稠，房地產事業極為興盛。 在台灣，大家都知道近幾年房價不斷上漲的原因，不外是房貸利率偏低、民間資金寬鬆，投資（或置產）房地產成為全民運動所致。在香港，同樣是大量的資金湧入房地產市場而推升房價，但是和台灣不同的是，來香港買樓、炒作房地產價格的卻是以國外資金為主，本地的資金只占一小部分。

量化寬鬆激勵房價

香港房地產業者分析，香港是個極度金融化、國際化的城市，因此當2008年發生亞洲金融風暴時，香港的房地產價格一度慘跌將近50％，原因正是許多外資不計價地拋售大樓，以便把資金匯回出國，解決自己國家的金融問題。 ▲香港是金融自由的城市，房價易受外資買賣而波動。 但是這些年來香港的金融及經濟發展穩定之後，再加上美國實施量化寬鬆政策（印鈔票救經濟），大量外資湧入亞洲國家炒樓、炒股，沒有實施外匯管制的香港首當其衝，使得香港的房價不僅已經回升到2008年亞洲金融風暴時期的水準，甚至超越1997年之前的熱絡程度。 香港房地產業者表示，廣為香港房地產界關注、反映香港樓價漲勢的「中原城市領先指數」已經來到120點，創下歷史新高紀錄。而且從利率來看，全球各國政府紛紛採行寬鬆的貨幣政策，導致銀行利率維持在低檔區域，香港現在的樓房貸款利率約2~2.3%（和台灣差不多），使得香港居民也加入買樓置產的行列。 中原城市領先指數走勢圖 資料來源：香港中原數據公司

中止量化寬鬆是警訊

在台灣方面，雖然沒有外資大舉進入台灣房市炒高價格，但是全球各政府採取的資金寬鬆政策，讓鈔票變得不值錢，加上房貸利率長期都在2%上下，同樣刺激了台灣民眾紛紛投資、買屋來置產保值，才讓房價不斷攀升。 但是現在美國已經傳出將陸續減緩量化寬鬆的動作，香港房地產業者已經把這個政策的轉變，視為香港房市的危機之一，至少對於民眾「置產、保值」的心理層面會產生不少影響。同樣的，關心台灣房市未來走勢的民眾也應該注意全球寬鬆資金的變化。 ▲香港房地產業者視美國停止量化寬鬆政策為危機。

人民幣升值助長房價

其次，香港房地產業者表示，港幣匯率一向採取「緊盯美元」的政策，然而近幾年來人民幣實施匯率改革以來，對美元及港幣已經升值超過26％的幅度，也吸引了大批中國的富豪來香港置產，因為以升值後的人民幣買香港的房地產，等於打了7折多的折扣，也難怪香港的豪宅成交價格最近頻創新高，買主大多是來自大陸的富豪。 ▲人民幣升值，使得香港房地產增加不少陸客的蹤影。 反觀台灣的中央銀行一直都有實施外匯管制的措施，現階段更未開放大陸資金投資台灣房市，所以房價還沒有被陸資炒作的疑慮。不過，這些年來自大陸的「台商回流」熱潮，卻炒熱了台灣的豪宅市場，台中市的七期重劃區甚至出現台商回國跟團參觀豪宅建案的例子。 這股豪宅現象使得近年來台灣及香港的房市，走向「M」型化的趨勢越來越明顯。然而豪宅和一般住宅畢竟大不相同，而且各自有各自的客源及建案，一般民眾在蒐集房市行情的時候，記得要有所區隔，才不會被太高的價格或議價空間給誤導了。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw