預售屋實價登錄　當心價格失真

[房地王／吳正治報導] 最近財政部召開奢侈稅（原名為「特種貨物及勞務稅條例」）修法檢討會，產、官、學界針對奢侈稅是否發揮抑制房價的功能，爭論不已。然而，不動產實價登錄所結算出來的房價變化，就成為各界極具參考性的數據。

建案數量的失真

不過，已經實施一年的實價登錄制度，對於佔有國內房市交易將近一半比例的預售屋市場，其登錄的實價資料卻是少之又少，對於多數有意購買預售建案的民眾而言，容易產生價格失真的問題。 ▲內政部實價登錄網裡面的預售建案交易資訊較不足。 以房地王新屋在地網的資料顯示，大台北地區的預售建案，去年至今有將近200個建案，但是在內政部實價登錄網的資料裡，卻只有不到40個建案有資料可查，而且裡面大部分都是房價早已很透明的浮洲合宜住宅－「日勝幸福站」建案成交資料，實際揭露出最新預售案成交價的比例不到1成，對於民眾想要判斷週邊預售建案的房價，幫助有限甚至容易被誤導價格。 例如上述提及的每坪均價19萬多元的浮洲合宜住宅建案，週圍沒有其他的預售建案實價登錄成交價可供查詢，如果就此認定新北市板橋區大觀路沿線建案房價只有19萬元，那就低估了當地新建案至少有每坪25萬元以上的實力。 ▲浮洲合宜住宅案的附近預售建案相當少見。 同樣的情形也發生在桃園青埔高鐵重劃區的預售建案，原先市場喊出每坪開價40萬元，比當地成屋的實價登錄價格大約22萬~28萬元高出將近50%，但是附近就是沒有真正的預售案實價登錄資料，所以自然不能就此研判青埔高鐵重劃區的行情已經站上40萬元大關。

時間遞延的失真

另一個預售建案實價登錄的盲點，則是時間性的失真。由於國內大部分的預售建案都是由建商和代銷公司簽訂銷售契約代為銷售預售戶數，為了免去預售案一戶一戶賣掉之後，還要一戶一戶實價登錄的麻煩，因此實價登錄的法令中規定，預售案的實價登錄，可以等到建商和代銷公司簽訂的銷售契約中止後期滿30天之後，才將實際銷售價格上傳登錄。 ▲代銷公司在接待中心賣房子，實際的銷售成交價不會立即出現在實價登錄網上。 這項預售建案的實價登錄制度，與成屋、土地的交易案在完成過戶之後的30天之內必須登錄的規定不同，而且法令也准許建商自售的預售建案，可以等到交屋之後30天內，再進行實價登錄，形成「預售屋」與「成屋」實價登錄一國兩制的現象。

預售建案登錄價 參考就好

這樣時間遞延的預售屋實價登錄的規定，會導致民眾不知道當下買了預售屋，是不是買貴了？而且喊到天價的預售建案開價，也缺乏公信力的單位能夠提供真正成交的價格，民眾還是會對房價抱持不信任感。 ▲預售屋成交價的資訊不足，將影響民眾買屋下訂的意願。 此外，等到房子蓋好、交完屋才出現的實價登錄價格，至少已經事隔2~3年，萬一這2~3年的期間，房市行情反轉向下，當時太貴的預售價，對現在正在推案的建商，就變成有利的交易資料（因為降價不必降太多），但是對民眾就較為不利。 萬一這2~3年的期間，房市行情繼續上漲，當時太便宜的預售價，現在想買房子的民眾看了也買不到，這個預售屋實價登錄的價格資訊就沒啥用處。總之，在內政部還沒有修訂預售屋實價登錄的制度之前，民眾最好把實價登錄網站上的資訊當做「純參考」就好，才不會因為錯誤的資訊而做出失當的買屋決定。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw