認識法拍屋　底價訂定的學問

[房地王/吳正治報導] 許多想買到便宜房子的民眾，常常會優先想到去買法拍屋，不過一到法院的公布欄上找尋優良標的時，卻常常發現有的法拍屋訂價訂得很高，有的則是一、二、三拍都流標，沒有人願意投標。到底法院訂出來的法拍屋價格是依據什麼資料而訂的？民眾對這些法拍屋價格該如何看待，才能算出合理的出價。 ▲不動產拍賣的底價制定學問不小。 所謂法拍屋，大多是原屋主繳不出銀行房貸，債權銀行如果不自行拍賣（這就是銀拍屋），可以向法院申請不動產拍賣。然而，法拍屋執行拍賣要先訂定「底價」，這個底價並不是債權銀行自己說了算，否則債權銀行當然希望價格越高越好。

留意銀行超貸屋的底價太高

例如某個民眾買了1000萬元的房子，向銀行增貸到8成，一共借貸了800萬元，後來繳不出房貸之後，這棟房子落入法拍市場。以銀行的角度來看，當然希望能夠訂出800萬元的法拍「底價」，這樣貸出去的800萬元才能全數拿回來，不會有呆帳產生。但是實際上，房子落入法拍市場時，房價可能已經下跌，或是當時民眾出錢所買的房子，根本沒有1000萬元這個行情，法拍底價800萬元當然也就太高估了。 ▲豪宅總價高，較容易出現超貸情況。 由於法院對債權人、債務人而言，是屬於第三方公平的角色，因此法拍屋底價的訂定，會由法院委託經常合作的不動產鑑價事務所（或建築師）進行估價。完成後的估價報告書，再交給法院的民事庭執行法官。 不過，這還不是這間法拍屋的最終底價，為了尊重債權銀行及債務人，法院會把這個估價數字先徵詢債權、債務雙方的意見，取得共識之後才會訂為法拍屋拍賣公告的真正底價。 ▲法拍屋底價公告前，還是會徵詢相關債權人的意見。 值得注意的是，法院送到不動產鑑價事務所的法拍屋資料，分為「土地」、「房屋」各一份，而這兩項都要分開估價，估價的依據主要是公告地價、以及房屋評定現值，再加上估價師自己的經驗數值而成。 不過，這些年房地產的政策多了很多改變，現在法拍屋的底價鑑價方式也有所轉變，間接也會影響民眾成交法拍屋的機會。所以現在想買法拍屋的民眾要特別注意以下事項：

一、公告地價及房屋評定現值逐年調高

由於地方政府推定的公告地價、房屋評定現值一向都比市價低，所以大部分的法拍屋底價都訂得不高，才能讓得標的民眾有利可圖，也使得多數的法拍屋都只經歷「一拍」就完成法拍程序。 ▲政府單位已逐漸拉近公告地價與市價的差距。 但是現在，政府單位為了以後的「實價課稅」政策鋪路，所以打算拉近「公告地價」與市價的差距，包括土地徵收的金額也都漸漸與民間的市價貼近，因此日後估算出來的法拍底價可能會越來越高，民眾不宜再隨意出太高的價格來投標，以免落得「高價得標」的情況。

二、參酌實價登錄資訊網

目前內政部推出的實價登錄資訊網，裡面並沒有法拍屋的得標價格，但是這個資訊網的內容，必定深受法院所委託的鑑價機構，做為法拍屋做為估價的參考之用，使得法拍底價更加貼近市價，民眾出價時也要注意這個實價登錄網的價格資訊，才能較精準地得標。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw