私校財務傳危機　學生套房包租公難當

[房地王／吳正治報導] 「少子化也會重創投資老本？」，台灣少子化的問題越來越嚴重，連帶影響的不只是人口老年化漸漸邁向全球第一，現在連許多私立學校都面臨招不到學生的窘境，跟著受害的則是當初重金買下學生套房的包租公、包租婆，也要隨之擔心套房閒置、收不到租金的問題。 ▲台灣人口老化問題將影響到房地產市場。 最近除了國內政爭的新聞之外，另一個令人吃驚的事就屬「老師被欠薪7個月」的新聞。因為公、教人員一向被認為是「鐵飯碗」的行業，但是南部一所技術學校傳出財務危機，老師已經好幾個月沒有領到薪水，主要原因是受到少子化衝擊之後，學校從以前擁有上萬名學生，到現在只剩下1,000多名學生，不只學校、週遭商家賺不到錢，附近的學生套房更別想有學生入住。

大學倒閉　包租公將慘賠

事實上，許多大專院校招不到滿額的學生早已不是新聞，10多年以前大學聯考的錄取率只有25%，現在錄取率早就達到99%，幾乎不必苦讀，有考試就有學校等著學生來報到就學，一些名氣較差的學校自然會常常遇到學生招生不足的現象。 ▲風評好的國立大學較不擔心招不到學生。 房地產投資敏銳度高的包租公、包租婆當然也不是省油的燈，不會無視學生減少的風險而不顧。因為這些投資客下手買下公寓或整棟透天厝，並改建為學生套房時，光是買屋價格可能就要800、900萬元，再加上改建裝修的成本，總共就要上千萬元。如果不是長期看好這個學校的優良校風、學生穩定增加程度，以及每年至少要有4~8%的收租報酬率，大家也不敢隨隨便便就花錢改建成學生套房。 因此想當個穩定收租的包租公、包租婆，地點及學校的選擇，最好事先就要考量以下幾個原則：

一、學校風評的好壞

「好學校才會有更多學生搶著要就讀！」所以就不必擔心買了學生套房而沒有學生來住，這是投資學生套房最簡單的原則。問題是，該從哪裡去找到「好學校」？除了可以從聯考放榜的榜單中，查詢學生心目中前十大志願的學校之外，到外地投資學生套房之前，也可以先問一問當地居民學校的風評，以及學生外宿的情況如何？ ▲國立師範大學校譽及風評都很不錯。

二、學生人數越多越好

學生人數絕對是學生套房租金收益的最佳保證。以私立大學人數最多的淡江大學為例，這一學年的學生人數高達2.8萬人，學校提供的宿舍根本不敷使用，而且淡江大學離淡水捷運站還有一大段距離，因此即使住北部的學生也以外宿居多，以致於造就了淡江大學外面龐大的租屋商機。 最新全國大專院校學生人數排名 資料來源：教育部統計處

三、生活機能是否便利

投資學生套房所要考量的地點，並不單純只是離學校越近越好，也要考量附近的生活機能是否便利？因為除了學生之外，校園外便宜又繁榮的生活商圈也常能吸引外地上班族前往承租，所以若是有便利的生活機能等於多了一層收租的保證。

四、多校群聚賺最多

只靠一所學校的學生來住宿，這對已經投入上千萬元的包租公而言，收租的穩定度風險實在太大，因此如果能夠有多所大專院校同在一個區域，那麼外宿學生的人數必定更多，收租的穩定度也一定更好。 ▲清大、交大就在隔壁，租屋市場收益高。 全台擁有「多校群聚」的學生套房收租優勢的區域其實不多，比較有名的包括新竹市的「清華、交通」大學區域、桃園中壢市的「中央、中原」大學區域、台中市的「東海、靜宜」大學區域以及台北市士林區的「文化、銘傳」大學區域等，想當包租公的民眾不妨前往以上的區域下手。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw