假自住真避稅？　留意奢侈稅「自住」規定

[房地王/吳正治報導] 已經研議很久的奢侈稅修正案一天不定案，新的防堵炒房條文就會一天多出一條，現在傳出最新的規劃是，針對時下許多利用自用住宅買賣規避奢侈稅的民眾，未來打算修法對於「一年以內多次賣出自用住宅者」，仍然將課徵奢侈稅。雖然財政部長張盛和已經否認有這一條奢侈稅修法內容，但是未來國稅人員仍然會加強針對這樣的避稅方法查稅，民眾還是要多多留意奢侈稅裡「自住」的認定規則，以免被稅捐機關要求補繳奢侈稅就來不及了。 ▲老舊的自用住宅大多沒有奢侈稅的問題。 大家都知道：自用住宅買賣無論持有時間多短，賣出時都不必課徵奢侈稅。但是奢侈稅條文裡所載明的「自用不動產」免稅定義，是指不動產所有權人、配偶及未成年子女名下，合計只擁有一棟房地產，而且辦好戶籍登記移入這間房子之後，不能有出租或營業使用的情形，才算是自用住宅。

符合免稅三條件

簡言之，就是符合「自用住宅」免奢侈稅的規定必須同時符合三個條件：一、全家人只有一間房子，二、要辦好自住戶籍登記，三、不能有出租或營業使用的情形，三者缺一不可，和房屋稅的「自用」住宅認定一樣。最近就有一件房屋買賣，即因為賣方與房仲業對夫妻財產持有方式認知不同，造成必須繳交奢侈稅而鬧上媒體的糾紛。 ▲自用住宅的認定，房屋不能有出租或營業行為。 原來是某個婦人在丈夫已經有一棟房子的情況下，又以婦人自己的名義買下一間房子，但是房仲業向這名婦人宣稱夫妻的財產採取「分別制」，婦人出售名下這間買不到兩年的房子，也不會被課徵奢侈稅。婦人信以為真，委託房仲業出售後，結果依然被國稅局查到，要補繳高達數百萬元的奢侈稅。補稅的原因是不論夫妻財產是採取「分別制」還是「共有制」，奢侈稅裡「自用住宅」的認定都是全家只能有一間房子。 因此房仲業者表示，有少數的炒房族採取「今年買屋，明年賣屋」、「有賺就跑」的買賣自用住宅方式，專挑新興的重劃區裡房子來「自住兼投資」，因為重劃區的新成屋常因為媒體大肆報導，而有較快的房價漲幅。由於全部家人就只有一棟自用房子，符合奢侈稅裡的自用住宅定義，這樣就不必找人頭戶、也不必非得持有房子兩年以上才能賣出獲利、躲避奢侈稅，只不過家裡要常常搬家而已。 ▲重劃區的新成屋買賣比較頻繁。

「假自住真出租」將查更嚴

由於這樣的作法沒有違反奢侈稅的規定，所以財政部長只表示將加強查核每次「賣屋所得」是否據實申報在個人所得裡，做為防堵的方式，而不是採取「一年以內多次賣出自用住宅者，仍然將課徵奢侈稅」的修法方式。 另外，也有一些民眾利用「自用住宅買賣」免徵奢侈稅的規定，把名下所買到的自用住宅偷偷出租賺取租金來繳交房貸，等到房價上漲後（不到兩年）再賣出獲利，自己則是住在父母家或親朋好友家裡。未來稅捐機關單位也會對「假自住、真出租」的情況加強查核，如果查到登記是自用，但是卻有出租實況的自用住宅被屋主在持有不到兩年的時候賣掉了，仍然會要求補繳奢侈稅，取巧的民眾到時候就划不來了。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw