認識法拍屋　認清瑕疵擔保責任

[房地王/吳正治報導] 沈寂已久的法拍屋市場，最近出現了「法院不負瑕疵擔保責任」的相關新聞，而再度引起民眾、立法委員及房地產業者的重視。究竟什麼是「瑕疵擔保責任」？為什麼法院可以不負這個責任？遇到這樣的規定，民眾又該如何確保自身的權益？這些問題都是要買法拍屋之前，必須知道的購屋知識。 ▲房屋若是有瑕疵，賣方要負擔保責任。 所謂「瑕疵擔保」責任是指，賣方把一件物品（可能是車子或房子等物品）賣給買主時，有義務在事前誠實告知這個東西的不良情況，這個告知的動作，就是「瑕疵擔保」責任，以免買主買到被欺騙或隱瞞的不良物品。以房子而言，小從漏水、大到房子是海砂屋、凶宅等，都算是房子的瑕疵，原屋主必須負擔「瑕疵擔保」責任，據實告知買主或房仲業者，否則就算違法。

法院不屬於法拍屋賣方

那麼執行法拍屋拍賣的法院，為何可以「不負瑕疵擔保責任」？這是因為法院不是物品或房屋的「賣方」，它只是以公權力執行房屋被拍賣的債權追討，不負責物品好壞的調查，所以強制執行法第69條才會明白規定：「拍賣物買受人就物物之瑕疵，無擔保請求權」，所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任。 ▲執行法拍屋拍賣的法院，不負瑕疵擔保責任。 以最近這則法拍屋買賣糾紛為例，這位單親媽媽以270萬元，標下已經流標三次的透天厝，直到她把房子拿去銀行抵押要求辦理房屋貸款，結果每個銀行都拒絕她，並且告訴她這間房子是「凶宅」，她才知道銀行不願核撥房貸的原因，但她也控訴法院沒有事先公告法拍屋的凶宅資訊，才會讓不知情的民眾誤買了凶宅，而銀行不願核撥房貸讓她無法順利交屋只好棄標，先前繳交的法拍屋保證金就被法院扣留，等待這間凶宅法拍出去之後，扣除差額所剩的金額才會退還給她。 ▲凶宅的查詢，可找當地警察局協助。 更令人生氣的是，法院在收到她的棄標控訴之後，卻在下一次法拍過程中主動標註「凶宅」，因為已經有棄標人主動告知法院此物件的凶宅瑕疵，但是交付拍賣的原債權銀行是不會主動告知法院的。最後這間凶宅以231萬元標出，這270萬元減去231萬元的39萬元差額，就成為這位單親媽媽對法拍屋「不負瑕疵擔保責任」的不暸解而產生的損失。

多問、多聽、多看

由此可知，民眾想要從較便宜的法拍屋市場中獲得居住利益，一定要廣泛蒐集法拍屋資訊，並且保持比一般購屋大眾更多的敏感度。例如當一間法拍屋經歷了第三次拍賣都還沒有人投標，代表這間房子一定有問題，後續要再多多查詢這間房子的底細；下標前或看法院的法拍屋公告時，也可以多多和一旁有買法拍經歷的民聊聊，看看他們對這間法拍屋的看法；最後一定要到這間法拍屋的現場，和附近的鄰居、大樓管理員甚至管區派出所的員警閒談，一方面暸解居住環境，一方面也能知道這間房子是不是有凶宅、幅射屋、海砂屋等瑕疵。 ▲買法拍屋之前，要多多到現場看看環境。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw