快樂購屋術　3大出價評估法則

[房地王/吳正治報導] 對於有急迫性的首購族而言，若是非要買屋不可，也該練就一身「出價評估」的方法，才不會誤買了自以為便宜的「昂貴屋」。 ▲房市轉冷，購屋出價要謹慎。 因為在這個「建商看買方臉色」的買方市場中，北台灣的房市還是有建商採用「不二價」的方式銷售，有的則是標榜「工程零付款」，中、南部的建商則是推出「送傢俱」、「附裝潢」，甚至是「保證包租兩年」的銷售策略，目的就是不願降低售價、壓縮到公司的利潤。此時，購屋前不妨留意以下3大房價評估法則，做為自己出價買屋的參考依據。

一、財力承受法則

包括台北市商會理事長王應傑、淡大產經系教授等名人或學者都曾說過年輕人購屋，不要想一下子就達到目標，要先衡量自己的能力。因此不管外面的建案開價是多少，首次購屋的民眾（或家庭）第一個要評估的不是這個建案開價是不是符合區域行情，而是自己的購屋能力，講白一點就是要先評估自己的負擔自備款，以及房貸的財務能力。 ▲急於購屋自住的民眾，出價可不能太急。 簡單地說，就是大家常說的：「每個月的房貸金額不能超過家庭月收入的1／3」，月收入10萬元的家庭，房貸金額最好壓在3.3萬元以下，那麼就只能買在1,000萬元以內的房子（以貸款7成、20年為期、房貸利率1.8%計算），不管看到地段多好、外觀多棒或價格多便宜的房子，只要房屋總價砍不到1,000萬元，那就絕對不買。如果自備款也要向親友或長輩來借，那麼就更不能買到1,000萬元總價的房子。

二、區域比較法則

如果喜歡這裡的一戶新成屋或預售建案，但是價格就是殺不下來，不妨再到附近區域別的建案探訪一下成交價（找當地的房仲業者最清楚），看看這些區域的建案是不是真的值得這個行情（即使是建材、規劃有所差別，房價也不致相差到10%）。但是記住千萬不要拿「地上權」住宅和一般住宅來相比房價，因為不同東西無法比較，即使是業者說的「地上權」價格比市價便宜6~7成，也不是每個人都能接受這樣的觀念。 ▲比較區域的新屋建案行情，從實價登錄網來看較慢，直接去問房仲業比較快。

三、租金報酬法則

對於買來是出租用的，或是對於有提供包租服務建案的出價評估法則，就要以租金報酬率推算出合理房價。第一步先問自己能接受的租金報酬率是多少？假設是3.3%，那麼如果當地一戶每個月租金收入可以到2萬元，一年就是24萬元，扣除相關稅金、維修、大樓管理費、房貸利息支出大約4萬元，實際一年租金報酬就是20萬元。 反推回一戶的房屋總價就是600萬元（20萬／600萬=3.3%），而「500萬元」這個數字就是你的出價，而且是應該堅持的價格，否則只好降低租金報酬率的期望值。 新聞提供：房地王-新屋在地網    https://housetube.tw