房東看過來　提防負報酬時代來臨

[房地王／胡兆陽報導] 主掌國內經濟動向的行政院國家發展委員會，最近公布7月份經濟景氣對策燈號為代表「穩定成長」的綠燈，這已經是連續第7個月國內經濟景氣亮出綠燈的好成績。但是就在國內經濟不斷成長的時刻，中央銀行卻也提出準備升息的示警，每個月房貸壓力大或是名下有多間房貸、收租的包租公、包租婆，這個時候要特別留意，收租的負報酬率時代可能悄悄來臨。 ▲房貸利率若是升息，房東要注意租金報酬率會不會變成負值。 為什麼「收租」會有負報酬率的情況發生？這是因為國內的經濟景氣一旦持續成長，為了避免金融市場的資金過多而助長投機風氣，中央銀行就會啟動「升息」的機制，再加上美國聯邦準備理事會也可能在最近幾季之內升息，因此原本預估有不錯租金報酬率的房東們，要開始重新計算租金的「實質」報酬率。

房價太高拉低報酬率

通常外界在計算房東能得到的租金報酬率時，有兩種算法：第一種簡易的算法是直接「年度租金收入」除以「購屋總價」。例如一個月收租1萬元，一整年就收租了12萬元，假設購屋總價是500萬元，那麼租金報酬率就是2.4％。 ▲想買屋出租當房東，要把房貸利息支出計算進去。 但是實際上，房東得到的租金報酬率並沒有這麼高，因為現在銀行願意給的「非自用」房屋貸款利率差不多就在2.2～2.5％之間，所以上述概算的租金報酬率扣掉房貸利息的支出，等於是「零」報酬率。如果未來中央銀行確定要升息，「非自用」房貸利率變成2.5～3％，房東們的實質租金報酬率就變成是負值了。

房屋出租的成本不低

另一種租金報酬率的算法更注意細節，是把「年度租金收入－（房貸利息＋修繕＋管理費＋稅金等支出）」除以「購屋自備款」，因為實際上買屋出租給房客，一開始也只拿出房屋總價的3成本金而已，但是每個月收到的租金也並非實際拿到這麼多，必須扣除社區管理費、房貸利息支出、房屋修繕等費用，剩下的才是淨賺的。 ▲房東其實不好當，地價稅及房屋稅、社區公設管理費都是隱性支出。 以前面的例子來說，總價500萬元房屋的自備款只要150萬元來當本金，同樣以1年12萬元的租金收入，但是要扣除每月350萬元房貸利息（約6~7,000元）、1,000元管理費、修繕及相關稅金來計算，每個月的租金淨收益只剩下2,000元，一整年租金的實質報酬率就只剩下1.6％（2.4萬元除以150萬元）。 如果此時中央銀行再升個房貸利率，那麼房東們每個月的租金收益就更沒有賺頭了，只剩下期待出租的房屋經過長期持有之後，能多多增值一點。因此現在有意趁房市清淡期，買屋當房東的民眾，要多留意實質租金報酬率會不會變成負數。

新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw